房地产复苏面临多重威胁 美国“房改”前路坎坷

　　“在论及抵押贷款改革时，美国国会议员又有了另一个可以坐视不管的借口。”路透社评论说，“关于投资人要求追回房利美和房地美（以下简称‘两房’）720亿美元充公利润的诉讼，一联邦法官周二裁定投资人败诉。这是正确的裁决，但对于启动抵押贷款融资改革而言却是无济于事。”

　　作为“两房”的监管机构，美国联邦住房金融局在2011年9月2日对17家金融机构提起诉讼，要求它们赔偿以欺诈方式给“两房”出售住房抵押贷款证券而给后者造成的损失。这17家金融机构主要涉及美国本土和外国的大型银行，包括美国银行、花旗集团、美林证券、摩根大通、摩根士丹利、巴克莱银行、高盛公司、德意志银行、苏格兰皇家银行等。

　　据不完全统计，“两房”从这些金融机构买入共计1961亿美元的按揭贷款支持证券，其中，摩根大通最多，为330亿美元。另外，美林证券涉资248亿美元，美国银行涉资60亿美元，巴克莱银行涉资49亿美元，花旗集团涉资35亿美元。

　　前世今生

　　要解释路透社此番论断或许得追溯到上世纪30年代。

　　当时，美国先后成立联邦住房贷款银行系统、“两房”等政策性住房金融机构，这些机构通过资本市场融资，为抵押贷款市场提供了丰富的流动性支持。

　　彭博社在文章中介绍，在美国住房金融体系中，“两房”角色独特，作用重要。与一般从事抵押贷款业务的金融机构不同，“两房”拥有双重身份。

　　一方面，它们是以营利为目的的私营公司；与此同时，它们又是国会通过立法为保证住房贷款市场资金流动而设立的机构，肩负着让更多美国人特别是低收入者拥有住房的使命。

　　文章提到，长期以来，这一双重身份让“两房”成为竞争对手眼中的“政府宠儿”，拥有其他同行所没有的“特权”：他们可以以极低成本购得抵押贷款，打包成证券后再以高价卖出。这是因为投资者相信，他们无需担忧“两房”的投资，因为一旦出现风险，政府将出面救助。

　　事实也却是如此。

　　翻阅几年前各大报纸头条，都是关于美国房地产泡沫加剧，“两房”只得降低贷款门槛，导致违约率激增，两大巨头遭受巨额亏损，引发次贷危机并演变成波及全球的金融危机的消息。

　　2008年9月，《纽约时报》有多篇报道关于美国联邦政府接管“两房”，并提供了总计高达1875亿美元援助金。

　　2011年美联社发布消息称，“两房”就已被强制退市，当时白宫还提出关闭“两房”，但时机并未成熟。

　　从2013年初至今，美国房地产市场回暖，“两房”重新实现盈利。“两房”改革问题也再度成为市场关注的焦点。

　　房地产数据疲弱

　　根据美联储9月公布的最新预测，2014年美国经济增速从此前预计的2.1%-2.3%下调至2%-2.2%；明年的预期从此前公布的3%-3.2%下调至2.6%-3%；2016年和2017年的预期分别为2.6%-2.9%和2.3%-2.5%，均低于金融危机之前3%以上的平均增速，说明未来几年美国经济仍将维持缓慢复苏态势。

　　在这样的经济大背景下，美国房市想要重现昨日辉煌并不容易。

　　不过，美国商务部9月发布了8月美国新房销量数据，环比大涨18%，按年率计算为50.4万套，为2008年5月份以来最高值，成为近期美国房市诸多利空消息中的微弱佳音。

　　美联储主席耶伦关于房地产市场的最新表态也从5月初的“令人失望”“需要密切关注”转变为“房地产市场复苏仍然缓慢”的一般性表述。

　　“但美国房市复苏前景依然疲弱。”美国金融网站Market Watch称。

　　“旧房销量数据对把握整体房市动态更具说服力。”彭博社撰文分析称，“虽然8月份美国新房销量出现了6年来最好表现，但新房销量只占美国房屋销售市场约10%的份额，旧房销量占到90%。”

　　根据美国全国房地产经纪人协会9月末公布的数据，8月份旧房销量按年率计算为505万套，环比下降1.8%，出现了连续4个月上涨之后的首次回落。

　　无独有偶。美国商务部近日公布的数据显示：8月新房开工量经季节调整按年率计算为95.6万套，比前月修正后的数据骤降14.4%；新房建筑许可证发放量经季节调整按年率计算为99.8万，比7月份修正后的数据下降5.6%。

　　在这种情况下，8月份新房销量大幅冲高，无疑缓解了不少市场担忧。美国金融网站Market Watch援引梅西罗夫金融咨询公司首席经济学家黛安娜·斯旺克的观点称，8月份的新房销量数据可谓市场佳音，但美国房市的复苏目前还难言迎来拐点，房市复苏还有很长的路要走。

　　复苏面临多重威胁

　　美国网站Housing Wire撰文分析指出，美国房市复苏从去年第三季度出现放缓迹象，2014年放缓态势进一步明显。

　　该文援引分析人士观点称，“出现这一问题的根本原因是近几年美国经济虽然较危机前复苏，失业率显著下降，但居民收入并没有增长，无力承担不断攀升的房价。”

　　路透社在文章中提到，“没有家庭收入的上升，房地产市场新增需求将继续保持疲弱。”

　　美国人口普查局近日公布的调查结果显示，金融危机以来，美国的主力消费人群——中产阶级的收入基本在原地踏步。2013年，美国家庭收入的中位数，即典型美国家庭的年收入为5.1939万美元，比2007年低大约8%。

　　另一方面，美国房价却在持续上涨，部分热门地区的房价已超过2007年时的峰值。

　　《纽约时报》8月份的一篇报道说，现在由于东西海岸大城市房价太贵，不少中产阶级家庭选择搬迁到内陆城市。

　　除了收入增长跟不上脚步，也有媒体认为如今年轻人以租房代替买房的消费观也增大了房地产市场复苏压力。

　　据《华尔街日报》统计的最新数据显示，美国新增家庭数量在2013年大幅下降，这对于房地产市场而言可能是一个不祥的预兆。

　　该文章解释说，新家庭形成是房地产需求的一个关键驱动力量。当经济状况不佳，失业率增加的时候，更多人倾向于搬回家居住，或者是和室友同住。当经济增长的时候情况正好相反，人们会更多地自己购置房屋。在移民数量增加的时候，家庭组建数量通常也会增加。

　　美国人口统计局在上周公布的数据显示，在截至3月结束的一年中，美国新增加47.6万家庭，而这个数字在过去两年有130万的均值。

　　独立房地产经济学家托马斯·罗勒对《华尔街日报》记者说，“针对最近一年的调查数据都给出了‘令人不安的缓慢增长’。”

　　这些数据也可以用来解释，为什么房地产市场没有如同很多人预期中那样有稳定的复苏。房地产数据追踪企业Reis公司的统计显示，新屋的销售和开建仅仅略高于过去一年的速度，而专业化管理的公寓住房空置率跌至了13年以来的最低水平。

　　住房金融系统改革

　　事实上，早在2008年金融危机爆发时，解散“两房”的声音已经甚嚣尘上。随着美国房地产市场逐渐复苏，改革房地产金融体系的呼声越喊越响。

　　“房市对美国经济有重要影响，” 《美国新闻与世界报道》指出，“事实上,美国国会正在最后讨论阶段的金融监管改革法案，号称20世纪30年代以来涵盖内容最广泛的金融改革，但独独不包括‘两房’等住房金融体系改革内容，可见，房市的现状制约着政府改革‘两房’的手脚。”

　　美国有线新闻网援引分析人士的话谈到，美国房市的现状意味着美政府对改革“两房”心有余而力不足。自美国次贷危机爆发以来，随着众多投资银行纷纷紧缩信贷，房利美和房地美几乎成了房市贷款的主要来源。这两家公司持有或担保的美国住房抵押贷款价值5.5万亿美元，占全部住房抵押贷款市场的一半。

　　也就是说，离开政府扶持的美国房市复苏能力依然很弱。

　　近期，英国《卫报》报道，很多市场人士对美国政府为“两房”提供无限信用担保的做法不满，特别是美国政府花费一大笔纳税人的钱用于援助“两房”的做法饱受争议。

　　在是否关闭房利美和房地美的争论中，大部分人都赞同让它们没必要在存在了。但是送走“两房”之后应该建立一个怎样的住房金融体系，成为讨论的重点。

　　美国政府担心“两房”重蹈金融危机覆辙，所以希望通过全面改革，让更多私人资本进入市场来分担政府的风险。

　　2013年8月6日，奥巴马在凤凰城的演讲中提到对房地产金融体系进行改革，将逐渐关闭“两房”，让私人投资者承担起应有的风险，但仍将保持政府对房市的有限干预。

　　美国《自由民主党之声》曾援引美国著名智库两党政策中心发布的住房改革报告中称，一个成功的住房金融系统应该使买得起或者租得起房的人群范围最大化，这需要一个强大并且稳定的住房金融体系。

　　在两党政策中心构建的住房金融体系中，私人部门需要承担更多的信用风险。在2007年市场崩溃的时候，强化政府干预是有必要的。但如今，是时候鼓励私人资本更多参与住房金融市场。私人资本的介入将会保护纳税人，也可以提供多元化的资金来源，包括社区银行和信用社等。同时，政府也必须继续参与来保证合格的购房者买得到并且买得起房。

　　再回到路透社关于“‘两房’诉讼结果或不利于美国房市改革”的论断。

　　路透社认为：“关键在于这项判决意味着几乎所有两房赚来的钱都进了山姆大叔的口袋，供国会议员使用。”

　　时至今日，光房利美接受救助以来上缴给政府的金额就超过1300亿美元，比其接受救助的数额多出约130亿美元。

　　“让两房重新获利、并将获利上缴政府的做法，改变了讨论的内容。”路透社进一步分析说，“由于再融资热潮已经结束，两家公司当前的季度获利已经无法再和几年前的高水准相提并论”。

　　但面对可观的收益，国会议员恐怕不会轻易罢手。反之，若法官裁决有利于投资人团体，或许会刺激国会对房市改革采取行动。然而事到如今，对于国会而言袖手旁观是一个更为轻松的选择。

　　在这场博弈中，美国住房金融体系改革依旧长路漫漫。