市场预期难确定“凑份子”炒房风险叠加

　随着近两年来国内的互联网众筹平台“走红”，房地产行业也想搭上众筹的“顺风车”。特别是在国庆节市场盛传房地产“松绑”之后，一些房地产众筹项目更是打出“预期年化收益40%”的口号。10月10日，一个由房地产门户网站和开发商共同发起的房地产众筹项目在常州的项目启动。该项目在其广告中表示，投资者1000元起投，众筹指定房源即有机会获得一定收益，预期年化收益40%。

　9月下旬，类似的房地产众筹在重庆也有所尝试。重庆的项目单套房源众筹的目标金额为54万元，一旦金额筹齐，项目以6折价起拍，最终的溢价部分即为投资收益分配给投资人。该众筹活动上线2小时内有140名网友参与，筹到14万元。

　据记者观察，除了房地产门户网站与开发商合作做房地产众筹以外，一些P2P网贷平台和地产电商也有所涉足。

　东莞一家P2P网站推出众筹买房的“房宝宝”产品。“房宝宝”投资门槛为1000元，目前已推出多期，第一期用20个小时完成1491万元的众筹，第二期在9小时内完成1000多万元的筹资额,第三期甚至出现“秒杀”的局面，11分钟内筹齐1510万元。据报道，其操作模式是，该网站以一定的折扣预订一批房源后，从互联网募集购房资金购买，委托关联公司对该房产进行代持和管理，待找到合适的买家后再交易给买家。房源转手出售之后，众筹者按照投资份额分配售房所得。简而言之，就是网民“凑钱”买房，待房子升值后出售，从而获得投资回报。

　另外，一家传统金融机构旗下的房产电商也在8月份推出海外房产众筹，不满一个月时间筹满100万美元。该平台CEO曾透露，“100美元众筹美国房产”只是试水众筹的第一步，未来引入欧洲、澳洲等地的优质房产众筹项目指日可待。而国内、国外的养老地产项目，也有望进入该平台的众筹系统。

　据了解，房地产众筹业务或成为地产电商的“标配”业务，目前多家地产电商在筹划做房地产众筹，开发商参与度也非常高。

　虽然热度很高，但是房地产众筹所面临的不确定性和合规性是不容忽视的,如节后门户网站的众筹项目喊出“预期年化收益40%”就有虚假宣传和承诺收益的嫌疑，同时由于相关监管尚待完善，此类众筹无法靠法律来约束，很多时候只能靠经营者自己的道德和自律，其风险可想而知。

　除了众筹本身是否属于非法吸收公众存款等问题仍未有定论以外，分析人士还认为，房地产众筹最主要的问题在于房屋产权等问题。有法律人士表示，房地产众筹模式不可能出现单份房屋产权和全产权一样合法有效的法律效果。我国共有制度就两种：共同共有和按份共有。前者主要是夫妻共同共有房屋，后者是按照份额享有房屋所有权。一些房地产众筹项目走的就是按份共有，但是按份共有人只能按照自己享有的份额享有特定部分的权益，远不是全部产权所享有的占有权、使用权、收益权和处分权。

　除此以外，房地产众筹更大的风险还在于房地产市场的不确定性。最近半年来，我国房价持续下跌，房地产市场处于调整期。国家统计局数据显示，今年8月中国70个大中城市中，房地产价格环比下降的城市达到68个，其中跌幅最大的达到环比下跌2.1%。国际货币基金组织(IMF)在近期发布的有关亚太地区经济展望的更新报告中，对中国房地产市场的下行风险表示了担忧。虽然节后房地产信贷政策有所“松绑”，不少市场人士认为有助于稳定房地产市场，但是也有不少市场人士担心“松绑”之后会增加房地产泡沫。

　记者认为，房地产众筹业务叠加了来自房地产市场和众筹业务的风险，在目前的市场环境下难以对收益有比较确定的预期，投资者选择自己熟知的领域进行投资。记者 梅俊彦