量增价稳将是年底楼市主要趋势(2)

　　据链家地产市场研究部统计，10月北京新建商品住宅的网签量为9550套，比9月上涨19.75%。同时，亚豪机构统计数据显示，10月北京纯商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交4543套，环比增长8%，成交回暖的趋势却十分明显。

　　在9·30新政的刺激作用下，10月前两周商品住宅成交套数增加三成，虽然看似政策效力有限，但从10上旬和中旬的成交量对比来看，可以明显看到市场的升温迹象。据亚豪机构数据显示，扣除保障房后，10月上旬(10.1-10.10)北京共成交商品住宅639套，而10月中旬(10.11-10.20)大增至3099套。政策红利在七天长假后开始充分显现，10月中旬310套的日均交易量已经与2013年市场旺盛时期的8月、9月飙齐。

　　从新房供应量看，根据亚豪机构统计数据显示，11月北京商品住宅市场预计将有33个项目入市，其中包括首开·熙悦尚郡、北京城建·胜茂广场、中国铁建·青秀尚城等在内的17个纯新盘，以及包括北京城建·世华泊郡、亦庄·金茂悦、住总万科·金域国际等在内的16个老项目后期。这一开盘项目量也将创下下半年月度新高，从全年来看也仅次于5月的供应量，北京楼市在经历了“寒秋”之后，将迎来新一轮“暖冬”。

　　数字

　　10月北京商品房网签9550套

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　　亚豪机构副总经理高姗

　　高姗分析认为，10月住宅市场的成交呈现出前冷后热的明显分界。自9月底“认贷不认房”与普宅标准调整两项“暖市”政策公布之后，“暖市”效力开始发作，虽然看房选房的购房者有所增多，但签约的滞后性导致市场销量未现起色。随着政策的逐渐落地，市场供应也开始增加，10月第三周出现10盘集中入市的盛况。预计受到供应集中爆发的影响，接下来的市场成交仍将处于反弹周期。虽受到月初供需低迷的掣肘，但成交回暖通道已就此强势开启。

　　□房价

　　数字

　　全国百城房价连续第6个月下跌 环比下跌的城市数量较上月减少6个

　　北京住宅均价环比上涨0.69%

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年10月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10629元/平方米，环比上月下跌0.4%，连续第6个月下跌，跌幅缩小0.52个百分点。

　　报告显示，从涨跌城市个数看，上月73个城市环比下跌，27个城市环比上涨。与9月相比，10月价格环比上涨的城市数量较上月增加6个，其中涨幅在1%以上的有5个，较上月减少4个；10月价格环比下跌的城市数量较上月减少6个，其中跌幅在1%以上的有37个，较9月减少5个。同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比下跌0.52%，同比在经历连续22个月上涨后首次下跌。

　　根据百城价格指数对北京、上海等十大城市新建住宅的全样本调查数据显示，2014年10月十大城市住宅均价为18932元/平方米，环比下跌0.31%，为连续第6个月下跌，跌幅较上月收窄0.92个百分点。具体来看，十大城市中环比上涨的城市有4个，依次为北京、南京、深圳、成都，较上月增加3个。其中，北京由于新推高价楼盘较多，住宅均价环比上涨0.69%，涨幅居十大城市首位，南京、深圳、成都涨幅在0.2%-0.5%之间；其余6个城市均不同程度下跌。

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　　中原地产首席分析师张大伟

　　张大伟分析认为，十一假期前一天发布的央行住房金融新政引发市场强烈热议，从部分城市以及部分项目的销售情况来看，积极信号逐步显现。从整体效果看，这一政策将会对市场有信心提振，止跌已经明确，但反弹的幅度实际结果依然要看后续信贷释放情况，随着整体市场的供应增加，而需求也将受到信贷政策的松绑释放，四季度市场的成交量值得期待。房价预计四季度依然以平稳为主。继续下调的可能性降低，但因为库存等原因，短期上涨的空间也不大。

　　□地产指数

　　数字

　　上证地产指数上涨3.58% 深圳地产指数上涨2.92%

　　政策利好地产股回升

　　克而瑞信息集团数据显示，10月，限购政策的进一步放松促进了房企的销售，同时增加了投资者对于近期房地产市场的信心，沪深两市地产股本月均出现大幅增长，上证地产指数上涨3.58%，深圳地产指数上涨2.92%。

　　海外市场方面，欧美经济平稳回升加上国内的政策扶持，香港内房股表现出利好的态势，同时沪港通将推出的消息进一步提升了香港内房股的吸引力，因此，本月恒生地产分类指数大涨7.42%。

　　重点个股方面，各地限购放开政策进一步细化将有助于库存的去化，降低行业风险，托底经济增速。政策面的改善及“银十”销售的回升使投资者对市场信心有所回升。内地股方面，招商地产上涨7.81%。香港方面，受限贷政策松绑及沪港通将推两方面利好因素，内房股全线上扬。

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　　鹏华中证信息指数分级基金经理余斌

　　余斌表示，地产行业虽然业绩不太理想，但进入7月份以来，地产板块以跑赢大盘的涨幅成为拉升市场的重要力量。从以往经验看，随着刚需和改善性需求在市场调整过程中的逐步积累，以及金融条件的改善，未来一段时间的走势对地产等周期股十分有利。

　　易居研究员严跃进

　　严跃进认为，10月份的市场行情说明，央行政策的托市效应在显现，这会进一步改变市场预期。从房企角度看，在10月份销售业绩改善的情况下，对第四季度的乐观情绪会略有增加。对购房者而言，也会主动参与到第四季度的楼市中。总体上看，第四季度楼市成交量回暖可期。

　　北京中原地产首席分析师张大伟

　　张大伟表示，今年“金九银十”北京楼市整体稍显逊色，虽然开发企业积极增加供应，但仅凭此并不足以托市，然而，央行房贷新政及自住型商品住房供应加码无疑改变这一僵局，在北京购房总价门槛不断提高的前提下，定向支持首置、改善需求购房。在年末两个月，楼市或乘胜追击，继续借新政刺激之力，供应、成交不见往年同期逐步走低的趋势。产品方面，改善类产品或继续增多。

　　京华时报记者邢飞桂瑰