东莞楼市成交逐步回暖 “银十”顺利收官

上月楼市完美收官，第四季度主要以跑量为主。

　　房贷松绑政策出台已经月余，东莞各大银行均执行“认贷不认房”的政策，部分银行的首套房房贷利率能回归基准，甚至有银行可以打“九八折”。对此，东莞某开发商表示，房贷松绑政策抢在国庆前公布，东莞楼市成交逐步回暖，“银十”顺利收官，第四季度以跑量为主。日前，国务院常务会议中提出，稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。

　　业内人士表示，房贷松绑政策拉开了改善户型的成交的序幕，现阶段到明年上半年是最佳的购房时期，之后，房价或会上涨7%至10%。

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　　改善户型与刚需户型并驾齐驱

　　据数据监测显示，10月东莞改善型、大户型住宅住宅成交占比有所抬头，其中，180㎡以上住宅成交占比达9%，而125—180㎡产品占比更超过两成，达到21%。

　　房贷新政抢在国庆节前公布，提出“房贷结清再买按首套”，解放了大批有换房需求的购房客户。据东莞中原地产数据显示，国庆期间，不少楼盘在其营销中心以其为卖点进行推销，改善性楼盘人气旺盛，政策公布之后第二周东莞120㎡以上的洋房成交触底反弹后急速上升，其后三周成交均超越300套，达到高位水平，可见改善性需求释放明显。

　　市民吴女士多年前在南城购得面积为70多平方米的两房，近年来，苦于“限贷”政策，无法为家人提供更为宽敞舒适的居住场所。当吴女士得知房贷新政的公布，便重燃了换房的希望。吴女士看中南城某品牌楼盘一套130平方米的三房，总价120多万元，按二套首付六成即需交付首期款72万元，但若按新政规定房贷结清再买按首套计算，首付按三成计算，即为36万元。由此计算，该楼盘首付款减少了36万元，这对吴女士来说，大幅降低了购房的门槛。

　　据东莞中原研究部数据监测显示，10月东莞改善型、大户型住宅住宅成交占比有所抬头，其中，180㎡以上住宅成交占比达9%，而125—180㎡产品占比更超过两成，达到21%，虎门南部湾万科城、东城天骄御峰、南城帝景中央，松山湖万科松湖中心等项目陆续入市，受到购房者的青睐。

　　名巨中央营销总监舒小剑亦表示，新政颁布以后，看房和买房的客户增多了，楼盘现场的人气较为旺盛，而楼盘成交以90平方米至120平方米的改善户型为主。

　　对此，合富辉煌市场研究部经理李兴旺认为，新政的出台确实解放了很多想购买改善户型需求的购房者。“银十”顺利收官或者成为楼市回暖的起步阶段。

　　“新政的出台正好推进了楼市发展的新格局，改善性户型或会与刚需户型并驾齐驱。”东莞中原地产研究中心总监车德锐表示。

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　　住宅成交连续4周持续上升

　　最新的数据显示，上周住宅成交1646套，环比上升9.15%，这已是东莞住宅成交自国庆后连续4周持续上升，上升势头猛烈，已全面摆脱“千套以下”的困局。

　　据东莞中原研究部数据监测显示，今年10月，东莞住宅新增80万平方米，创下2006年以来同期至高位。住宅成交与九月基本持平，虽然“金九”成交有所失色，但“银十”在众多全新项目入市下，迎来了一波成交潮。据东莞中原研究部数据监测显示，10月东莞住宅网签60万平方米，基本与上月持平。

　　东莞中原最新的数据显示，上周住宅成交1646套，环比上升9.15%，这已是东莞住宅成交自国庆后连续四周持续上升，上升势头猛烈，已全面摆脱“千套以下”的困局。据统计，上周住宅成交套数大于10套的项目数达52个，环比上周再增9个，表明越来越多项目去化速度加快明显，市场回暖趋势强劲。

　　新政满月，在市场逐步回暖的氛围中，开发商是如何看待市场的走向？下一步有何营销计划？

　　对此，名巨中央营销总监舒小剑表示，现在是传统的销售旺季，加上利好政策的影响下，楼盘的销售比预期好，预计第四季度会有小爆发。不过现在会以跑量为主，主要是完成年度任务。在楼盘营销方面，他表示，近期楼盘会举行相应的暖场、聚人气的活动，吸引购房者前来看房。

　　上周正值万圣节，据东莞中原研究部不完全统计共有20多个项目举办各种主题活动，主要以中小型活动为主，围绕万圣节狂欢、美食宴、儿童琴棋书画比赛等主题展开，旨在提高营销现场人气，增加认筹量或促进成交量。

　　东莞中原地产内部工作人员表示，进入11月东莞天气逐渐转冷，或会降低部分客户看房热情，年近岁末，开发商们冲刺年度业绩任务变得更加迫切，群星演唱、新颖主题等中大型活动也逐渐上台助阵拉客，加快蓄客、推货速度。

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　　业界预测明年七八月前最适合购房

　　“明年七八月之前，是最佳的购房时期，因为2012年、2013年都是地王年，开发商以高价拿地，楼面地价支撑了房价，房价或会往上涨。明年七八月，当地的“地王”会蜕变成高楼陆续上市，房价上涨的幅度在7%至10%之间。”

　　据公开的数据显示，10月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10629元/平方米，环比上月下跌0.4%，连续第6个月下跌，跌幅缩小0.52个百分点。

　　新政满月，市民最关心的莫过于房价“涨跌”问题。为了全面了解市民对新政的看法，日前，南方日报东莞办事处联合搜狐焦点东莞站推出了《新政满月对东莞楼市影响》的网络问卷调查。据调查显示，对于新政对东莞房价的影响，35%的网友认为新政对东莞房价有影响，看涨房价；42%的网友看跌房价；23%的网友认为新政力度不大，影响有限。

　　据合富辉煌市场研究部数据显示，10月东莞住宅整体均价约9440元/平方米，同比涨10.6%，环比9月略涨9.1%，主要受高端大户型产品的价格拉高。

　　舒小剑表示，开发商还是以“平价走量”为主，冲击年底销售目标，整体房价不会有大幅度的涨跌。不过在楼盘的优惠折扣或会收紧。

　　合富辉煌市场研究经理亦表示，现阶段房价以平稳为主，在利好政策的影响下，楼市或会逐步回暖到正常的市场状态，现在开发商为了缓解市场困境，以跑量为主，不会贸然涨价，或可能在楼盘的优惠促销上收紧，减少2至3个点优惠折扣。

　　他分析了一个现象，有些新盘在开盘第一波后，成交较为缓慢，这跟购房者的购买力有很大的因素，出手不像以前那么谨慎了。

　　对于东莞房价的涨跌，车德锐有自己的想法。他认为，现在房价处于新盘和旧盘价格的交汇，整体情况处于平稳状态。出现此现象，因为新开盘的楼盘价格比预期高，尾盘在做优惠促销，所以整体房价处于较为尴尬的局面。

　　他预计，明年七八月之前，是最佳的购房时期，因为2012年、2013年都是地王年，开发商以高价拿地，楼面地价支撑了房价，房价或会往上涨，明年七八月，当地的“地王”会蜕变成高楼陆续上市，届时房价上涨的幅度在7%至10%之间。

　　除此之外，他认为楼市会持续回暖，不过每个楼盘或会呈现“分化”的态势。首先，购买力强的地段、品牌楼盘、优质楼盘其房价“稳企”高位；其次，今年市场持续低迷，刚需被压抑，明年刚需客户压抑或会释放，二三房的成交会增多；在二三级强刺激下，为楼市的回暖作支撑；另外，在市场好转的情况下，若开发商能继续推行“低首付”等优惠政策，市场回暖会提速。

　　二手房价稳量升

　　呈理性发展趋势

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　　今年楼市低迷，一手房和二手房的日子并不好过。“9·30”楼市政策颁布后，“认贷不认房”的政策对二手房销售是否有影响？二手房房价是否走高？

　　对此，金信联行相关负责人表示，根据金信联行10月份二手房成交数据来看，新政满月，“认贷不认房”政策一定程度上促进了东莞二手房成交，让一直处于低迷的二手市场得到了回暖和改善。房贷新政重燃了因二套房门槛高而退出市场的客户的换房需求，对楼市回暖起了积极的推动作用。

　　她认为，从目前二手住宅市场的成交数据来看，东莞二手房未来走向将会呈现出“价稳量升，理性发展”的趋势。因为8月份东莞取消价格备案制度、9月份实施东莞住宅价格标准上调政策、“认贷不认房”的政策出台，在多个利好政策的支持下，缓解了购房者的心理负担，释放了其购房需求，加上目前市场供应量充足，是购房者抄底买房的良好时机。

　　另外，东莞的二手房需求量大，价格会维持在平稳的态势。因为房价由供需关系来决定的，而东莞市场本身具有三个特点可充分体现其需求。首先，东莞人口较多，尤其外来人口居多；其次，经济增长较平稳；东莞夹在广深之间，房价却一直平稳，且轨道交通等相应配套齐全，深圳、广州等地回流客量大。

　　车德锐表示，新政对二手房销售能起到一定的作用，但是市场反应没那么快，还需要消化的过程。目前东莞一手房和二手房的比例是3∶2，其比例不协调，主要因为二手房成交不够活跃。

　　他认为，二手房要与一手房协调发展可从三方面的因素考量。首先，中介要回归二手房市场；其次，银行给予二手房市场实质性的支持，因为二手房成交以散客为主，很多银行不愿承担高风险为其放贷；另外，二手房的销售要挖掘自身的优势，如改善性的物业、学位、完善的社区配套等。

　　本版撰文：南方日报记者 叶永茵 郝金朋(除署名外)

　　摄影：南方日报记者 胡国球