“翘尾”行情不代表楼市已回暖

　　权威数据显示，今年第四季度以来月度市场成交量环比回升态势凸显，市场去库存速度也正在适度提高。
　　“从一线城市及基本面良好的城市来看，市场基本面有可能会率先好转，年底或将出现‘翘尾’行情。但这并不代表楼市已经回暖，也不代表开发商资金面已经不再紧张。”同策咨询研究部总监张宏伟分析判断：从当前市场特征看，银行“惜贷”的基本面并没有改变，房企的年度销售业绩指标面临较大压力，此时，市场仍然面临去库存的压力，开发商的资金面仍然较为紧张。从当前市场表现看，年底出现“翘尾”行情背后开发商或蕴含更多困境，包括年底冲量阶段利润率难保、不敢直接涨价“有贼心没贼胆”、用房子抵扣工程款等。
　　“岁末年初，开发商将在三个方面面临困难。”张宏伟认为，一是年底“冲量”难保利润率。
　　临近年底，表面看市场成交量确有回升，甚至成交量出现“翘尾”，但这可能只是市场表象。从年底成交量“翘尾”行情出现背后的实情看，一方面，开发商年底阶段面临销售业绩指标的压力，不得不打鸡血贴着成本跑量，以尽可能缩小今年销售结果与业绩指标的差距；另一方面，银行“惜贷”持续，房企资金面紧张的基本面仍然没有改变，此时，尽快回笼资金成为年底阶段开发商解决燃眉之急的必然选择，甚至可见部分土地成本较高的项目亏本入市销售。
　　二是不敢真的马上涨价。张宏伟认为，就年底市场特征看，除北上广深，其他城市取消了限购政策、部分城市地方政府救市措施给力、“央四条”等政策出台等实质利好，扔难改变年内大部分城市库存较大的市场现状。就市场指标看，去库存仍然是市场主旋律，大部分城市房价仍有下行压力，即使当前部分品牌房企传出涨价，也是“有贼心没有贼胆”，不敢真的马上涨价，仍然会维持小幅促销、小幅优惠等“平价”策略。甚至还有一部分房企因为资金面较紧张，而依然维持“以价换量”的市场策略。
　　三是用房子抵扣工程款等冲业绩。张宏伟认为，今年房企资金面普遍紧张是不争的事实，如今临近年底，建筑商开始催缴垫付的工程款，园林景观单位、材料供应商、营销代理及广告媒体等都在加紧催款。开发商只有加快销售，回笼资金，但是，使出浑身解数还是面临较大的资金缺口。于是，有些开发商开始用新房抵扣工程款。此时，无论是建筑商，还是其他合作单位，不得不接受开发商“要钱没有，用房抵扣费用”的做法。从一定程度来讲，这也是开发商常用的缓解现金流较为紧张并做大销售额的手段，这其中不乏大型开发商。
　　“年底遭遇销售业绩压力，我们不得不启动全员营销。”某房企管理人员表示，希望借力年底促销、优惠、抽奖活动等手段实现冲业绩跑量的目标。
　　“事实上，目前市场对开发企业压力很大，大幅降价，会引起老业主集体不满，如不降价就没有办法完成销售业绩，处于两难境地。”张宏伟分析，为解决这个问题，一部分开发商将一部分房源直接以折扣形式卖给自己员工，这对员工来讲，既有利可图，又可以实现自己的销售业绩，对公司来讲，又不会引起老业主不满，此时，多赢局面何乐而不为，因此，不少有实力的员工开始趁机抄底买房，甚至部分看到市场机会的员工还集资购买公司内部房源，以期获得未来增值收益。