央行降息引发楼市蠢蠢欲动

　　央行于2014年11月22日发布的降息消息在市场上激起一片浪花，这或将引发楼市的新一轮躁动。近日，记者走访了部分房地产中介公司和房企，发现中介公司正在游说业主涨价，而一些在售的楼盘项目有降低优惠的打算。

　　降息给房奴减负

　　11月22日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

　　对此，多位业内人士均认为，这是对房地产市场的利好。对开发商来说，这意味着将从银行获得更低利率的贷款，融资成本降低;对购房者来说，首套房的利率优惠将明显增加，房奴的月供也会相应减少。

　　链家地产市场研究部的张旭认为，降息将进一步托稳市场，支持楼市在当前水平下稳定运行。此次降息同时下调了商贷和公积金贷款的基准利率，其中商贷新基准利率的9折与原基准利率的85折水平相当，购房贷款成本的下降对于资金较为有限的部分刚需购房者产生了一定刺激。

　　张旭指出，“9·30”新政将首套房政策定义标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”,大多数银行出于对成本的考虑，并未出现大幅下调贷款利率的局面。此次央行直接降息，相当于变相为全体购房者打了9.4折利率的优惠;对于部分现在执行9折房贷优惠的银行来说，这相当于在原有基准利率的基础上给出了8.5折的大优惠。

　　虽然国家统计局公布的10月房价指数显示房价依然在调整，但一线城市特别是北京的二手房价格已经环比上行，降息或将令购房者对市场的预期明显向好，入市的积极性将有所提高。

　　二手房看房量增加

　　根据链家地产市场研究部的统计，从降息后3天北京楼市的反应情况来看，城区市场对降息的反应相对平淡，近郊等刚需密集地区的新增客源量和到访量均有显著提升。降息后的周六、周日两天，北京近郊区域新增房源量较上一个周末增加了3.6%，带看量较上一个周末增加了19.4%，这说明降息将对市场产生一定的托举作用。

　　记者在北京富力城看到，前几天还挂牌销售、总价为600万元的一套房子，现在已经涨到630万元。房屋中介机构的工作人员小刘对记者说：“今年下半年的市场形势不好，富力城的二手房价格一直没怎么动，近期受各种政策的影响，房价开始有上涨的苗头，好多业主都打电话让我们提高报价试试看。”但小刘也坦言，涨价并未得到买房人的认可，近期的成交情况并不乐观。

　　“如何说服业主别冲动涨价，真是个难题。”在链家地产的李毅看来，从“9·30房贷新政”到央行降息，他所在的北京东四环百子湾区域二手房市场中，很多业主已经开始按捺不住想涨价了。“虽然有的中介在鼓动业主提高价格，但我认为这并不可行，价格太高其实会让客户外流，选择其他区域。”李毅说。

　　链家地产市场研究部的张旭认为，由于本次降息力度较为有限，撬动购房者入市的作用也相对比“9·30”新政要小，所以不太可能出现成交量大涨的情况，但有可能促使个别区域的成交量出现小幅波动，成交量回暖乏力的态势将得到一定缓解。随着越来越多的刚需购房者入市，预计在未来一段时间内，北京的二手房市场将进一步趋稳。

　　部分房企拟取消优惠

　　记者从部分房企处获悉，一些在售楼盘项目有降低优惠的打算。“目前，项目的整体去化情况比较好，而且公司年底的销售目标也基本完成，所以接下来推出的房源优惠就不会像之前那么大了。”北京某高端项目的营销负责人对记者表示，未来新推出的房源也有涨价的可能。

　　北京亦庄某项目此前放出消息称，将给予在该项目开盘当天交定金或意向金的购房者优惠，可以直减60万元，均价基本与年初的开盘价持平。可是，上周记者到该项目的售楼现场后发现，上述开盘优惠活动已结束。有购房人不甘心地对记者说：“这相当于变相涨价。如果不优惠了，这个项目本次开盘的价格比年初时每平方米涨了4000多元。”

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进分析认为，降息后楼市的走势会进一步分化，一二线城市房企的资金面将明显好转，有的城市可能迎来明显反弹;但对三四线城市来说，因为库存绝对值过高，人口导入速度十分有限，因此即便有大力度的信贷刺激，出现反弹的可能性也很小。

　　亚豪机构的市场总监郭毅对记者表示，不管是降息还是“9·30房贷新政”，归根结底都是对购房者信心的支撑，但房企若想实现从降价到平价再到涨价，最坚实的支撑还是成交量，仅凭预期是不行的。降息之后，有些房企可能会减少一线城市销售速度较快的刚需产品的优惠幅度，但这不意味着其会大幅提价。反之，对于项目布局较为密集且滞销项目存货较多的房企来说，低价跑量，快速回笼资金，提高项目周转速度仍应是其主流销售策略。