广州二手楼市成交惨淡 中介都改卖一手房

从5月起开发商降价促销，近郊区域不少板块出现一二手价格倒挂现象。

　　一手楼盘促销战持续，许多二手房潜在客户都被分流，房产中介也忙着一二手联动，二手房业务倒成了副业。

　　广州二手楼市年终盘点

　　市况盘点

　　与2013年的火爆行情相比，2014年的广州二手楼市始终闷闷不乐。前有去年11月“穗六条”的延续所带来的负面冲击，后有公积金贷款政策收紧及一手开发商促销分流客户，虽年底有“9·30”和央行降息政策稳市，但本年度二手住宅成交面积同比大幅度下降已成为业内共识。业主放盘久放未售，心态转弱。中原研究部监测业主报价指数显示，今年5月份迄今，超过大半业主下调报价，整年基本为买方市场。

　　专题文/图：广州日报记者王雯倩、李凤荷

　　关键词盘点

　　税费此消彼长 业主愁买家乐

　　今年对二手房买家来说是“减负”的一年。10月中旬，住建部、财政部、央行三部门联合发文，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，减轻贷款职工负担。12月底，广州市公积金中心正式确认不再强制收取公积金贷款的保险和担保费。

　　除了公积金贷款买家外，亲属间的交易税费也进一步减免。以往直系亲属间交易房屋免收个税，最近市场传出兄弟姐妹间交易房屋免征个税，政府有关部门确认这个措施自今年初已开始执行。

　　对于靠租金为主要收入的商用物业业主来说，今年则不太吉利。非住宅的合并征税以往的确是按行政区来计算，即荔湾区商铺的收入不会与天河区写字楼的租金相加，各自相安无事，可以适用较低的税率，不过从8月份开始，只要业主新办租赁登记并开具出租房产税的发票，即按照全市范围内的非住宅租金收入来进行计算，业主需要承担的税率有可能从两万以下的8.7%跳升到14.3%。多套商用物业的业主从此要交“重税”。

　　降价 番禺二手房跌价最猛 老城区房价还在硬扛

　　总体来看，2014年广州各大区域二手住宅价格呈走低趋势，但各区因自身条件各异，楼市行情有所分化。中原地产市场数据指出，中心城区拥有稀缺资源的板块，价格依然坚挺，如越秀区拥有教育资源的东风东板块，价格指数同比上涨10.38%；上班白领宜居的天河区后天河北板块价格同比上涨13.02%；“老广”较多的老西关板块价格指数同比上涨1.07%。总结起来抗跌板块大致拥有一个或几个如下属性：拥有教育资源、生活氛围浓厚、城市配套完善、离CBD近。

　　本年度二手房价格跌幅最大区域当属番禺区，价格指数跌幅为将近10%，海珠、荔湾跌幅紧随其后。从5月起开发商降价促销，近郊区域不少板块出现一二手价格倒挂现象，如番禺华南板块、金沙洲板块以及荔湾部分板块，一手楼盘的降价促销分流了不少二手房潜在客户，导致业主心态较弱，报价谨慎，买家则是非笋盘不买。

　　公积金 贷款门槛提高 月月疯抢限额

　　3月24日，广州市住房公积金管理中心发出一份公积金贷款办法的征求意见稿，在客户申请条件和使用次数上作了很大的改动，如公积金贷款只可使用一次；广州户籍客户申请条件从连续缴存6个月延长到24个月，非广州户籍客户申请条件从连续缴存12个月延长到36个月；砖木、混合结构住房和别墅、非居住用房皆不可申请公积金贷款等。此举不但让二套房的改善型买家彻底无缘公积金贷款，同时也提高了首次置业者申请公积金贷款的门槛。

　　而广州住房公积金管理中心在7月下旬公布新政策的修改内容，除了将上述意见稿的内容变成事实，同时宣布今年8月至12月，每月的公积金贷款总额度为10亿元，公积金贷款进入“限额”时代。此后连续数月，公积金贷款额度都遭到购房者“疯抢”，8月份当月10亿额度仅维持十天；9月份额度首日两小时内就宣告满额；10月份额度也在9月下旬被“抢光”。

　　据了解，目前2014年广州公积金额度已用完，正排队轮候2015年额度，而公积金及组合贷款方式占比从年初的40%下降为目前的15%。而追问广州公积金贷款政策持续收紧的主要原因，“资金紧张”是所有新措施出台的关键。

　　限贷放松 央行“9·30”政策落地

　　改善型买家观望情绪减弱

　　今年前三季度，银行房贷不断收紧，首套房贷款利率优惠几乎在市场绝迹，二套房贷款利率普遍上浮至20%。而从年中开始，全国多个限购城市开始松绑“限购令”，从暗地里的“只做不说”到政府部门发文明确解除限购，不到三个月，仍坚持限购的城市仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚。

　　“解限潮”过后，业内又掀起了对“放松限贷”的热烈讨论。今年9月30日，中国人民银行和银监会联合发出“关于进一步做好住房金融服务工作”的通知，内容包括对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　此举被业界称作央行“9·30”政策，其对限贷条件的放宽，直接加快了二套房改善型买家的入市步伐。中原地产研究部的统计数据显示，今年10月至今，纯自住改善型单位成交占比连续两月上升，政策实施两月以来总上升4.3%，此类买家多青睐100平方米以上物业。也有业内人士表示，由于央行“9·30”政策在第四季度出台，多数银行的信贷额度已不多。因此在实际操作中，地方银行普遍未能给予改善型买家七成房贷及0.7倍的优惠利率，“但总比之前将二套房买家拒之门外要好得多”。

　　一二手联动 二手业务成“副业” 　与电商“争食”一手市场

　　今年房地产中介公司掀起新一轮的“闭店潮”，但对于一二手联动业务却是一个罕见的“肥年”。市内多家大型房地产中介公司都将一手楼盘的代理业务摆在首位，部分房产中介公司的一二手联动业务占比达八九成，主营的二手房业务反倒成了“辅助”。

　　2014年上半年，随着库存积累增多，加之成交量节节下滑，房企压力暴增；在市场低迷，成交胶着不前的情况，开发商加大对中介代理商的依赖度。据中原地产研究部监测显示，2014年4月开始，为了加快去库存速度，开发商主动寻求多个代理商帮助其推销项目的机会增多，且代理佣金和促销力度普遍提高。而中介联合代理占比自4月开始攀升，11月达到历史最高点23.4%。

　　与前两年房产中介公司参与一手楼盘销售代理业务所不同的是，由于今年“电商卖楼”遍地开花，电商与房产中介之间的矛盾也随之升级。其实从去年开始，市场上在售的一手楼盘已与电商“结盟”。开发商不多花费分毫，即可享受电商为其提供的线上宣传服务。而电商则通过“N万抵N万”的优惠噱头，收取买家支付的“信息服务费”。房产中介公司与电商的矛盾亦由此而生，客户究竟是因电商而来还是由中介引上门，双方对此各执一词。

　　“三点佣”上限取消 　中介收佣向业主“埋手”

　　11月中旬，广州市国土房管局正式取消对中介佣金的政府指导价约束，从此二手房交易买卖双方最高佣金不得超过3%的限制将不复存在。据中介人士透露，目前大中介行的收佣水平在1.5%~3%，普遍在2.2%左右；中小行佣金相对较便宜一些。

　　根据广州市房地产中介协会的统计，二手房市场成交对比去年同期下跌近40%，市场成交停滞，市场出现客少盘多的“逆转”，业主向来不交任何税费加佣金的“实收制”也遭到严重挑战。据中原地产物业部副总经理陈秋炳透露，在越秀和旧荔湾通过中原地产成交的二手房里面，20%的业主已支付一定的佣金和各付各税；在白云、天河交界拥有店铺25间的宜居地产，从6月份开始向业主开始收佣，主推盘源全部为业主愿意给佣的，据该行初步统计，成交房屋中52%的业主支付佣金，48%的业主依然坚持不给佣金。宜居地产总经理陈超颖表示，以往该地产行收佣点数约1.8%~2%，全部由买家承担；自从向业主收佣以来，佣金点数上升到2.2%，业主承担的佣金约在0.5%~1%之间，变相为买家“减负”。

　　两大城中村收楼 　　大量租盘冲击市场

　　2014年，广州市林和村和琶洲村改造纷纷进入收楼季，7月，林和村改造，近两千套租赁房源放出市场，一时间搅动天河北租赁市场；12月初，琶洲回迁房收楼，预计高达4000套租赁房产会释放出来，将撼动岁末年初的海珠和天河租赁市场。

　　中原地产天誉分行客户经理刘剑锋告诉记者，从7月底以来市场大约已成功消化林和村过千套租盘，目前剩下五六百套。到分行放租的不乏手持多套回迁房的“土豪”，刘剑锋见过一个人最多拿十四五条钥匙来分行放租。

　　据地产人士透露，林和村一开始大量租盘上市，当时的确使周边楼盘如中怡城市花园、天誉花园等楼盘造成一定的压力，经过两三个月的消化后，林和村回迁房的租金与周边商品房的租金也差不多，如中怡城市花园43平方米单间租金在3300元，与林和村单间回迁房租金差不多。

　　12月初，琶洲村回迁进入收楼阶段。本次村民将根据已有的回迁协议分配3116套住宅以及3246套公寓。按全村签约档案2300户计算，预计可能有近4000套成为租赁市场的“新丁”进入租赁市场。

　　取消入学赞助 催旺学位房

　　据教育部年初下发的通知，要求包括广州、深圳在内的19个城市，在2015年前实施100%小学片区就近入学。此外，还要求90%以上的初中实现划片入学；每所划片入学的初中90%以上生源由就近入学方式确定。学位房成为二手市场最坚挺的产品，据专家分析，学位房的价格这十多年一直在大幅上飙，即使在今年全国楼市整体交易量下滑的情况下，学位房都没有停下涨价的步伐。

　　今年天河北板块的优质学位房价格已经逼近越秀区不少名校学位房，一年涨了每平方米近万元。如同时具备华阳小学以及直升47中初中的学位房今年售价已经普遍涨至4万元/m2以上；去年侨林苑的房源售价约为30119元/m2，今年已经涨至4万元/m2，单价涨了近万元。最近，新河浦一个9平方米的单间因带培正小学的学位而叫出90万元的高价，10万元/m2的价格惊诧全城。