35城楼市连续5年供大于求 房企重要任务是去库存

    多位房企高层均向《证券日报》记者表示，由于2014年销售规模释放受到挤压，因此加快项目周转速度、快速回笼资金仍是房企今年的重要任务

    ■本报记者 王丽新

    “2015年，预计各大城市的去库存压力将继续得到有效释放。”上海易居研究院研究员严跃进向记者表示，“2014年下半年，35城新建商品住宅存销比有明显回落，去库存速度加快，但上半年整体比较悲观。因此，2015年各大城市依然会把去库存作为楼市发展的重要目标”。

    而据上海易居房地产研究院1月14日发布的《2014年新建商品住宅库存报告》显示，从年度数据看，2010年-2014年5年期间，35个城市均呈现供大于求的态势。

    正如世茂集团副总裁蔡雪梅向《证券日报》记者所示，在供大于求的市场，“人找房子”的“黄金时代”已经结束，面对行业利润率整体下滑的局面，接下来考验的是开发商如何在“白银时代”找到“黄金”利润增长点。

    “存销比”呈现倒U形

    截至2014年12月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米，和11月份基本持平，同比增长15.4%。

    对此，严跃进认为，部分城市的房企为了冲刺年度业绩，推盘规模加大。由于楼市成交行情在继续回暖，所以此类新增供应得到了有效消化，库存则处于高位盘整的状态。他表示，整体来看，2014年35个城市新建商品住宅库存呈现“先攀升后盘整”的态势，而衡量库存去化周期的指标存销比则呈现“倒U形”走势，即上半年去库存速度持续放缓，而在下半年则持续加快。

    然而，从年度数据看，2010年-2014年5年期间，35个城市均呈现供大于求的态势。其中，2010年的供求差异比较小；2011年则呈现比较明显的供大于求态势，这和限购政策环境下购房者入市节奏被打乱是有关联的；2012年在市场回暖的态势下，供求两方的入市节奏加快，相比2011年，成交量的上升力度更大；到了2013年，市场继续火热，呈现了供销两旺的良好态势；而在2014年，供求双方的入市节奏要低于2013年，但相比2010年-2012年要好。

    在此市场背景下，35城楼市的库存规模整体上一直处于攀升态势。直至2014年12月份，35个城市中有29个城市库存出现了同比增长现象。其中福州、南京和九江3个城市库存同比增幅分别达到77.8%、54.0%和46.0%。

    “显然，房地产的高速增长期已经结束了，现在土地成本越拍越高，开发商资金压力过重，而在供大于求的市场挤压下，一些房企将面临被并购消失的命运。”某房企高层向本报记者直言，若对回款率、负债率等财务指标把控不严，即使是规模达到几百亿元的房企也会出现问题。

    房企去库存压力仍不低

    据上述报告显示，截至2014年12月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3900万平方米、20075万平方米和4149万平方米，环比增长分别为1.0%、-0.4%和1.2%，同比增长分别为33.8%、12.4%和15.8%。

    而从存销比情况来看，2014年12月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为12.6个月、13.7各月和21.2个月。对此，严跃进认为，总体上看，一线城市去库存速度要快于二线城市，二线城市则快于三线城市，但三类城市走势基本一致。尤其从目前来看，一、二线城市的存销比数值相对较小，这使得2015年此类城市房价止跌反弹的迹象变得越来越明显。

    更重要的是，从同比增幅看，一线城市库存规模依然偏大，这要求一线城市在2015年依然要积极去库存。而从另一组中原地产监测的数据也折射出房企2015年将要面临的去存货压力。据中原地产研究部统计显示，截至1月15日，37家上市房企公布2014年销售业绩，其销售额总计为16625 亿元，上涨幅度为17%。

    但中原地产首席分析师张大伟强调道，虽然销售总业绩大幅上涨近两成，但这些企业完成年度任务情况非常差，近六成房企均为完成年度销售目标。

    鉴于此，多位房企高层均认为，尽管政策叠加会释放一些利好，但2015年对开发商来说仍不是放松时刻，2013年大量拿地，加之2014年难以消化存货的市场局面，不少企业将把2014年预计推向市场货量集中在2015年释放，这将加重房企2015年的去存货压力，因此，“去库存”仍是今年房企的重要任务。