养老旅游金融 三大看点左右房地产市场走势

　　国内房地产正在面临着行业性的调整。事实上这种趋势性的变化早在2011年开始就已经在进行，而在去年市场遭遇“强冷空气”后，对于调整的关注程度变得更高。而在新的一年，这些行业变化无疑将是房地产市场当中最值得关注的内容。

　　看“养老”：133万人的“9064”

　　对于“养老”市场的关注程度现时在房地产行业当中已经达到了炙热的程度。就连行业当中一直强调只做住宅的龙头企业也不得不放下身段投入到其中。“养老地产”在经历了几年的浮浮沉沉，争论不休的业内讨论之后很有可能将成为未来几年市场中最为活跃的新力军之一。

　　在广州市来说，广州市现在有133.04万的60岁以上老人，占户籍人口16%，到2020年大概就要占到广州市户籍人口的18.78%，差不多是五分之一了，在这种情况下，广东省就提出了全国力争实现“9073”，广州市力争实现“9064”，就是说90%的老人在社会保障体系和服务体系下，通过家庭照顾养老，6%的老人通过社区提供日间照料养老，4%是入住养老机构。市政府公布了53块地，这53块地是属于4%的老年人。而与房地产行业相关的养老地产主要是面向90%的居家养老和6%的社区养老，就说在新建的住宅小区里面也要提供日间照料的托老服务。

　　合富辉煌房地产集团首席市场分析师黎文江认为养老有四种模式：一种是大盘开发的老人社区，一种是酒店式养老公寓，一种是社区式养老公寓，一种是金融保险产品发展模式。第一种就是典型的绿城在乌镇进行建设的老人社区，特点是有老年大学在这边，销售的是大概85万平方米的建筑。而酒店式的养老公寓，典型是北京的保利·林语乐龄中心，是通过一个酒店改造，用会员费代替房价。而金融型养老产品以北京泰康之家的燕园的金融产品最为突出。项目是以捆绑保险的方式进行缴费。入住标准为女性55岁，男性60岁，要买特定的保险200万以上，可根据其年龄分为1、3、5、10年缴费。

　　看“旅游”：盯着收入的30%

　　在2014年年末，花都的万达文化旅游城着实地火了一把，甚至把周边的楼盘也刺激得信心满满。事实上，“旅游地产”也将是今年房地产市场的一大看点。文化产业已经被定性为国民经济支柱性产业，所以在专家看来，文化旅游会成为今后的支柱型产业，也有很大的发展前景。据分析，目前我们国家的恩格尔系数已经35%了，广州是32%，就说居民收入的32%是解决温饱和买吃的买穿的，另外30%可以用来理财，也就是买房子、买股票，还有30%可以用来旅游、文化、娱乐。而旅游地产就是紧盯着居民收入的30%。

　　旅游地产已经成为不少房企现时花费大气力投资巨额资源开拓的领域。目前不仅是万达，像雅居乐、碧桂园等房企都在这一方向挺进。而在去年末被炒热的花都万达文化旅游城，万达投放资金达到500亿。“新增就业岗位3.5万个，年接待游客2000万人次。”黎文江就认为，这样的旅游地产，不仅带动了周边的经济、楼市，还带动了整个花都的经济，甚至带动很多广州市新兴的旅游点，带动整个广州的旅游业。

　　看“金融”：27亿、33亿、116亿

　　房地产与金融行业的已经不仅仅是建房与贷款的关系，已经可以好到你中有我，我中有你的暧昧联姻。在过去的一年多时间里，房企们上演了一场包养“银行”的好戏。万科27亿元入股徽商银行，恒大33亿元入股华夏银行、越秀集团116亿元收购了创兴银行。这一系列的金融市场的动作都为未来一段时间房地产行业的变局做足了铺垫。而在2015年，或许这些铺垫就会诞生了众多市场新动态，这将是诱惑十足的看点。

　　对于入股银行，万科高层曾表态是为了利于上下链合作伙伴的发展。但是对于这些大手笔的动作或许并不仅仅是这么简单。想法应该很多，但其中一点是非常有意思的。那就是这些金融动作会与房企掌控的资源诞生出新的获利良机。据数据显示，截至2013年底，万科管理着约362个社区、40万住户、约300万的社区人口，未来5年将可能增加到500-600个社区，100万住户，约800万的人口规模。而开拓旗下社区的增值服务早已经是万科努力的方向。将地产与金融两项业务融合，所创造的价值将是不菲的。以万科旗下社区住户每人每年消费一万元计算，一年的消费额将达到800亿元，如果以抽佣的方式进行增值服务的供应，那么每年都可以获得高达24亿元的稳定回报。而更为关键的是，这些社区规模仍在不断地增长。

　　眼下，房企与金融行业的携手密度越来越大。尽管现时仍然无法最终确定各家企业走的方向如何，但无疑这将是2015年最值得关注的看点之一。

　　南方日报记者 蒋劲劲