开发商借房产众筹融资揽客户 业内称或可降房价

翟超/制图

　　证券时报记者 叶梦蝶

　　2014年，伴随着拍卖、抽奖等营销方式，房产众筹着实火热了一把，不少业内人士将此称为“营销式的房产众筹”。近期房产众筹2.0版已经出现——开发商在拿地之后就将房产项目推出众筹，目的直指降低房价。

　　吉屋网联合创始人潘国栋说： “众筹建房可以削减建房的财务、宣传、运营、销售等多项成本，提前一年被项目锁定的意向客户，购房至少可以打85折。”据证券时报记者了解，以理财产品搭配购房优惠来锁定购房意向者的形式，已经有北京、深圳、天津等地的开发商在线上线下进行尝试。

　　2.0版房产众筹意在

　　锁定客户

　　2014年10月，经过66轮竞拍，当代北辰联合体以12.6亿元公开竞拍下了北京顺义前进新村的一块地。当代北辰计划将其开发成“当代北辰COCO MOM∧公寓项目”。和一般的房地产开发流程不一样，尽管还没有获得预售许可证，这个项目50年产权的384套公寓已在1月5日面向公众发起众筹，50人的众筹名额两天就已报满，认筹总金额达1340万元。

　　该项目预计开盘时间在2015年8月1日。根据当代置业旗下的无忧我房网列出的建设时间表，在接下来的6个月中，项目将依次完成设计、开工、开盘、竣工验收等工作。当代置业系2013年登陆港股的房地产公司，2014年合约销售额为73.5亿元。

　　根据无忧我房网站的介绍，本次众筹项目分为10万元、20万元、30万元三档。众筹项目的持有期有6个月，到期后众筹参与者再决定是否买房。按照参与众筹的时间先后和认购金额多少，依次享有优先选房权，本金及收益转化为购房款等权益。即使最终放弃众筹买房优惠权不买房，本金和收益也会一次性退还到参与者账户，并提供一定补贴。

　　除了当代置业，根据证券时报记者了解的信息，深圳宝能地产近期也在线下推出了一款购房宝产品，针对深圳宝能城和宝能公馆的意向客户，分别提供100万和200万的认购单位，并打出了年化9.5%的收益率，此外，其现金收益和购房优惠模式也和当代置业类似。

　　事实上，自众筹概念在国内兴起后，不少开发商都跃跃欲试。从P2P平台房宝宝，到电商平台平安集团旗下的平安好房、搜房网，再到远洋地产，各地房产众筹的消息不断。其中，京东金融在去年双十一推出的“1.1折购房”活动创下了房产众筹参与人数之最。不少业内人士认为，这类房地产众筹的模式还是起步型，无非为了投资理财和营销推广，只能称作房地产众筹1.0版。

　　开发商试水房产众筹

　　众筹网总裁孙宏生表示，现在市面上看到的房产众筹大多是营销推广的手段，用户一人出一点钱，再通过抽奖、拍卖的形式来得房子。而现在新的模式和新重点在于建房，即先找目标用户群，再根据他们的需求设计房子，开发出目标用户群所需要的房子，这种方式可以使资金提前回流到开发商，并建设出低于市场价格的优质房源。

　　相比于此前“远洋&京东金融”两例众筹买房，业内人士认为，上述新模式可以提前锁定有购房意向的客户，真正促进买房交易的机会，而不再是拿一两套房子出来做噱头。

　　据悉，地产龙头万科在去年也曲线试水了房产众筹2.0版。去年9月，万科联合平安集团推出一款“平安万科购房宝”理财产品，最低5万起，期限从3个月到1年不等，首期面向上海地区万客会成员发行。这款购房宝搭配了上海万科的四个主推楼盘，若购买理财产品者最终决定购房，则可享受专门的购房优惠。

　　而据证券时报记者了解，这种以理财产品搭配购房优惠来锁定购房意向者的形式，已经有几家开发商在线下复制尝试。潘国栋表示：“房价的构成由土地款、资金成本和营销成本等构成，资金成本最低占到房价的15%，所以提前一年回流资金至少可以给购房者打85折，开发商的利润并不受影响。而营销这部分成本也令开发商头痛，获得一位到访客户大约要付出一两千成本，卖一套房子的营销成本则可能高达上万。”

　　潘国栋认为，房产众筹由于提前帮开发商找到了目标客户，并且拿到了众筹的钱，相当于将交易提前了6至12个月。这样开发商就不用再去向银行信托借钱了，也不用再到处砸广告，开发商可以很清楚地测算出成本，因此部分融资成本和营销成本可以砍掉。

　　而平安好房网总裁庄诺也于近期对媒体表示，2015年，平安好房或将在上海和北京试点股权众筹建房。同时他提出，必须在开发商已经拿到地的前提下才能通过股权众筹建房子，因为地价占总房款的比例最高，如果地价确定不下来，最终成本很难确定。庄诺认为，通过众筹削减成本，最终房价可能降至开发商销售同等地段房子的七折。

　　潘国栋认为，未来房产众筹会规模化出现，在楼市下行的情况下，开发商相当于从甲方变成了乙方，房地产代理商的日子更是不好过，所以更多的开发商会积极尝试通过众筹去库存。

　　借道理财产品

　　孙宏生则认为，目前参与各种类型房产众筹的开发商不少，可以看出开发商对于房产众筹是持积极态度的。当然，监管层面的态度是参与者考虑最多的。

　　房产众筹自诞生以来，就背负着非法集资的争议，同时和预售制之间的冲突也是绕不开的话题。预售制即正在开发建设的房屋需要在证件齐全的前提下，才能预先出售给购房者。然而，房产众筹却相当于将销售环节前置，先找到客户进行筹资，然后拿地，或者开工建设。

　　借道信托或资管计划，成为开发商规避上述法律法规冲突的选择。“目前的众筹建房模式可以分割成两个产品，前半段筹资属于理财形式的房产融资，后半段属于购房，众筹用户既是投资人也是最终消费者。”孙宏生说，通过这种形式，众筹建房可以避免和预售制发生冲突。

　　上述当代置业的众筹项目也是走了理财产品的通道。根据项目介绍，众筹投资人的钱实际上进入了基金子公司的资管产品，系工银瑞信投资管理有限公司发行的“悦MOMA”专项资产管理计划。该计划投向为债权、银行存款、场外货币基金及理财基金等。

　　除了提前锁定客户，房产电商和众筹网站预备通过“定制”将众筹的概念诠释得更彻底。当代置业的项目将推出在线定制频道，让众筹投资人通过资金介入成为房产项目开发的参与者，对楼盘、社区和物业提出定制建议，包括户型、友邻、商业、室内设计、设置配套等维度。

　　孙宏生透露，众筹网将上线垂直的房产众筹频道，后期逐步建立独立平台，未来的线上投资者社区将由众筹平台和开发商一起运营，实现个人定制，“比如说酒店式公寓，或者别墅这样的产品，都较容易实现定制化。但刚需类的普通住宅，私人定制需求其实是比较弱的。”