不动产登记很难撇开小产权房

　　3月1日，《不动产统一登记条例》正式“落地”，包括集体土地所有权、房屋等建筑物和构筑物所有权等在内的十类不动产，将在全国范围内进行统一联网登记。到2015年底，全国将全面换发新版证书，但针对“小产权房”问题，国土资源部有关负责人表示，不动产登记是按物权法要求，依法保护不动产权利人权益的行动，不可能登记不合法的东西。所以小产权房不可能予以登记，更不可能通过合法登记“漂白”。

　　明晰和保护产权、便利和保障交易，这是国家开展不动产统一登记的基本目的。从这个角度看，由于存在产权上的缺陷，产权不完整，甚至是违法的小产权房不应该被纳入不动产统一登记的范畴。但是，由于不动产占据家庭财产的80%，关涉到老百姓的养老、教育和社会保障等等诉求。因此，不动产统一登记的第二个目的是摸清不动产底数，为公共政策的制定，如信用体系的建设、社保政策的制定、住房保障政策、公共服务设施建设规划等等，奠定了信息基础，避免继续过去那种政策制定“拍脑袋”的情况。

　　根据全国工商联房地产商会的统计，目前全国小产权房面积在70亿平方米左右，占全国城镇(或纳入城镇的村)住房总面积大约在25%-30%。随着城市化的推进，小产权房因其低廉的价格(租金)，亦城亦村的“亲和性”，成为外来低收入人群在城市安定和降低生活成本的重要依靠。外来人口越多的城市，小产权房的规模越大，比如在深圳，小产权房接近存量住房的一半。在未来“以人为本”的新型城镇化过程中，撇开如此大规模的小产权房来谈公共政策的制定和实施，笔者认为是不合理的。

　　更为重要的是，全国小产权房规模之所以快速增长，2010年前的5年内就竣工了7.6亿平方米，与城市化、城市外延扩张过程中，地方政府对于被卷入城市化范围的农村居民，在城市化后的社保、教育、就业等方面的补偿不足，农村居民不得不通过在地上“种房子”，并通过出租房子来解决生产、生活方式“被城市化”后的生存和发展问题。根据周其仁教授对于深圳城市化过程的研究，发现“拿土地换社保”的补偿被村民认为是“一纸空文”。

　　根据周其仁教授的计算，深圳某行政区2004年对78平方公里的原农村被征转土地的合计赔付金额仅22亿，而现在该行政区合作公司股东尚有7.4万，人数上再将2004年满55岁的男性与满50岁的女性扣除，按照转地时最低标准每人每年约3000元的缴纳金额测算(2010年已上升到7800元)，保守15估计年社保费用总量仍超过1.5亿元。即便所有股份公司都将征地补偿金的一半购买社保，也将在8年内用尽，原住民意见很大。

　　笔者认为，过去十几年，我国城市化速度非常快，城市外延扩张太快，政府短期内在城市扩张所需基础设施、征地赔偿上投入也很大，无法按照现有城市居民就业、养老、医疗和社保的标准来补偿，这或许是一个普遍现象。但同时，城市化的快速扩张，造成房价和地价的快速上涨，被征地老百姓也明确地看到了这一点，在自己的“宅基地”、集体建设用地，甚至是耕地上盖房子是普遍现象。通过出租房子，变相地发挥了就业、医疗、养老的作用，填补了政府在相关领域支出不足的缺口。

　　因此，即便小产权房不合法，但实际控制权掌握在村民和村集体手中，政府以不合法的名义去拆，即便新增违法抢建的部分可以拆掉，但存量的部分绝大部分是拆不掉的，政府或许也没有十足的底气，毕竟不占理在先。再加上，小产权房的扩张不仅降低了政府主导的城市化的成本，而且变相发挥了为外来低收入人群、刚毕业大学生提供住房保障的功能，政府也不应该拆掉。

　　不动产统一登记保护的合法产权，小产权房不合法而不予登记，这是一个非常直白和简单的逻辑。但是，既然政府拆不掉，存量利用在降低房价、降低生活成本、促进城市化等方面具有不可替代的作用，留用是大概率事件。进一步，既然留用，又将其长期抛在不动产登记之外也不是一个事儿。笔者认为，因为产权上的缺陷，在登记时将其暂时搁置是一个不得不选择的办法。该拆除的拆除(近年来违法抢建的部分)、确权的确权，分类处理完毕后，再进行不动产的登记。