房地产行业两巨头联手 或挤压中小房企市场空间

　　据经济之声《央广财经评论》报道，万万没想到--万达、万科联手了！--这是人们听到万达和万科即将进行战略合作的消息之后的调侃。有人说，万科和万达这两家超大型房企，不期然却又命定般地走到了一起；有人说，万科万达“重情”牵手，他们想的却是一起变“轻”。

　　最新消息是，今天上午，万达集团和万科集团宣布将在北京举行战略合作签约仪式，双方将在房地产相关领域的发展进一步联手。从昨晚开始在朋友圈疯传的“万万”组合终于亮相。“万万”组合也被市场戏称为“万万没想到”。双方看似交集甚少，实际双方在轻资产转型、商业地产发展、社区服务运营、"互联网+"发展等多方面有共同需求。

　　另一份由万达内部流出的文件也侧面的印证了这一消息。文件中说，“万万”合作的消息要引发海报统一发朋友圈，万达和万科的业主都将被组织观看《复仇者联盟2》，甚至还会定制印有万万LOGO的抱枕。可见市场万万想不到的“双万”联合，还真是马不停蹄的节奏。有人认为，万达和万科双方携手，意在共同“瘦身”。资深房地产专家韩世同分析，万达选择联手万科是一个相当聪明的选择。

　　韩世同称，万达的模式，在上升期由于发展优势，很多地方政府都愿意便宜给它土地；地价、房价上升时，它可以把销售的产品、津贴、写字楼、一些公寓卖了，相当于资本基本上回收了。在经济下行的时候，它如果还靠原有的运作模式显然不行，这时它用品牌、运营跟有地的、有钱的人来合作是成立的。王健林有一个非常聪明的选择，但是回收资本的周期会比较长，风险大家共担。

　　韩世同进一步分析，万达实现轻资产化，而万科住宅植入万达综合体，也占尽了便宜。

　　韩世同说，万科住宅式的模式，是快速周转，在新的历史时期，新常态下，这种快速周转很多地方都已行不通，需要精耕细作。在这时与万达合作，万达有在商业方面的平台、运营能力，资金很雄厚；万科的融资渠道也比较广泛，这种强强联合，抱团取暖，它的适应性更长，中小企业只有羡慕的份了。

　　一家是全世界最大的住宅开发商，如今要转型为城市配套服务商。一家是中国最大的持有物业开发商，已经走在商业消费和文化旅游的道路上。万科管理着500个以上的社区，万达运营近200个商场。这样的两个“巨无霸”相遇，会激起怎样的火花？

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭就此做出了评论。

　　市场上对于万达和万科的联手，用了一句话是“万万没想到”，对于杨红旭而言也是出乎意料。因为万达和万科分别是住宅和商业地产两个领域的老大，它们的号召力、影响力已经足够大，两头大象抱团起舞的场景非常难看到。超乎很多人的想象之外，其发展合作的历程顺利与否还值得用时间进一步考验。杨红旭认为，万达和万科都是喜欢折腾的企业，都喜欢在一些风头上做出一些举措，因为目前房地产行业在降速，房地产企业也在转型，两个企业的合作至少从品牌、影响力上讲，成为事件，可能带来一些品牌影响。

　　有人分析，两巨头强强联合主要在于合谋如何“瘦身”，可见从重资产的开发公司转变为轻资产的服务型企业已经成为很多房地产企业的选择。

　　对于是否看好这个方向，杨红旭认为很难说。因为房地产无论是开发销售还是开发持有，两个领域都是重资产，所以两个企业合作去拿地，合作去做项目开发，只要它们再继续扩大规模，比如万科再继续增加的项目，未来向6000亿的年销售目标冲击；万达也在扩张，到2025年准备要建设一千个万达广场。有这么多项目在，它们瘦不了身，不过是在相互的合作协调当中，寻找一些资源的最优组合和运营效率的进一步提升。

　　从受益方面来看，杨红旭认为还很难说谁会受益更多一些。因为既然是一种商业合作，肯定双方都希望得到一个受益的均衡点，否则这个合作就难以进行下去。围绕项目，万达受益的倾向会更明显一点，因为万达很多城市综合体，其中有些部分是住宅；在住宅方面，万科更专业，它的品牌号召力更强，所以在万达的商业综合体里面，让住宅部分由万科来操刀是有利于影响、效益和利润最大化。但万科的项目里面，比如一些大型社区里有社区配套商业，制造是否让万达来主导，杨红旭认为挺难。因为万科也有自己的商业品牌，万科今后还要做一些购物中心之类，这是否由万达来主导，杨红旭认为认为可能性也不大，但是可能是在万科在做商业地产的时候，有些资源可能会是跟万达形成一种共享。

　　从房地产的行业而言，对于这两家合作产生的影响方面，杨红旭表示，第一，这本来就是个很大的事件，对两个企业都是加分的行为。第二，也可能会使整个行业加速转型，能够同步提升两个企业的知名度品牌号召力，包括具体项目上的一些运营。第三，如果它们做出一些表率，也可能会使其它一些大象们互相合作。比如除了两个最大的之外，还有很多大型企业，它们可能也会学习万科、万达的好榜样；在某些领域寻找一些资源的合作，这样会使整个房地产开发行业的市场占有率进一步提升，进一步份额向大企业集中，这个麻烦要会进一步加速。第四，对于中小企业而言，在项目拿地环节就会跟大企业之间的差距进一步拉大，在操盘方面等差距也会进一步拉大，它们的日子会更加难过。　

　　在谈及“万万”合作之后对于目前房价产生的影响方面。杨红旭表示，房价还是由整个市场的供求关系所决定，两个企业的合作，主要是在商业经营模式，即各种资源整合方面会带来1+1>2的效应，但对于全国，包括主要城市的房价影响基本是零。