楼市回暖 究竟是量价齐升还是有价无市？

　　【导读】今年1-5月，全国商品房销售额增长3.1%，15个月以来首次正增长，重点城市楼市明显回暖。经济之声《央广财经评论》带来数据解读：楼市回暖，究竟是量价齐升，还是有价无市？

　　据经济之声《央广财经评论》报道，国家统计局昨天最新发布了2015年1至5月份全国房地产开发和销售情况的数据。在这些数据中，最引发关注的是全国商品房销售额，在1-5月份的统计中，增长幅度为3.1%。这也是15个月以来首次出现正增长。

　　此外，1-5月份，全国房地产市场成交、库存、新开工等主要指标都趋于好转。有市场人士认为，楼市已走出疲软区间，甚至预测三季度楼市可能将复苏，房价也将步入温和上涨通道。

　　房地产市场还有一些新的特点出现。比如，重点城市房地产开发投资增速明显快于非重点城市。1至5月份，40个重点监测城市房地产开发投资近1万8000亿元，同比增长6.8%；非重点城市房地产开发投资1万4500亿元，增长2.9%。另外值得注意的是，1至5月份非重点城市商品房销售仍然下降，但降幅有所收窄。其中，商品房销售面积下降1.5%，降幅比1至4月份收窄4个百分点；销售额下降0.2%，降幅收窄4.2个百分点。

　　资深房地产专家韩世同认为，这个数据非常可喜。在“3.30”出台的一些政策以及多次降息降准的共同作用下，5月终于出现了比较好的成交态势。一二线城市的变化幅度要大一些，三四线城市虽然也有所复苏，但还没有完全扭转过来。

　　有很多市场人士认为，楼市已经走出疲软区间，三季度房市将会复苏。韩世同认为，现在在成交量和成交金额方面有所复苏，但是要判断未来是否会价量齐涨，还有待观察。尤其是在价格方面，在目前的新常态下，量价之间的关系不完全成正比，可能成反比。在目前经济下行压力的情况下，要想使投资性购房大量入市是比较困难的事情，还是要靠刚需和改善性住房需求来支撑市场。

　　在数据中，也不难发现一些结构性的问题，一线城市、重点城市涨幅更快一些，比如深圳，有点像过去牛市疯狂的状态，这是为什么？韩世同认为，这要从一线城市，尤其是深圳的特殊性去分析。深圳人多地少，再加上毗邻香港，核心竞争力排在全国第一，这些都是可能助涨的因素。当然，这种上涨也在多次降息、降准的环境下取得的，并不完全靠市场自然复苏。大家现在关注度度比较高的，都集中在一二线城市，但其实整个基数还是三四线城市更大。从数据中看，整体的态势全面平衡以后，有三点几的增长，也说明三四线的城市也已经在提升成交量。

　　分析房地产的问题，不仅仅看地产行业，还要看人口，还要关注这个城市、地区的经济实力。如果当地的产业留不住人，地产很难作为一枝独秀。但是眼下这个时间点，如果产业上没有更多优势的话，怎么能够找到当地的特色优势，能够吸引人群，吸引产业留下来？韩世同认为，近期相关的部委已经在探讨第二次房改，通过第二次房改可能将对三四线城市一些过量开发的房地产资源进行转化，使之投入使用运营。这样也可以把市场带动带活。

　　关于未来房地产市场的走势，韩世同预测，价量齐升的可能性存在，但如果控制的不好，过度提升价格有可能导致成交萎缩或者低迷。所以在未来的市场上，应该更多的关注成交、关注库存。

　　“330”政策之后，目前从数据来看是有了效果。那么未来如果房价像深圳一样跑的这么快，政策会不会又反过来？韩世同认为：楼市很火热了，但是像PPI、像制造业等方面的精密指数，恐怕还在呼吁希望能够进一步降息降准。如果进一步降息降准，可能对于实体经济、对于股市和楼市都有支撑和利好，有望使目前的复苏和回暖更加的巩固。从宏观经济角度来看，不可能单独为一个行业去出台更多政策。