人工成本上涨及灰色收入减少 新小区物业费偏贵

　　新小区物业费为啥都偏贵

　　人工成本上涨及灰色收入减少是主因

　　本报记者 耿诺

　　实习生 邱迪 孙豪 李丹阳

　　每平方米每月4.5元，一套88平方米的刚需两居室，一年的物业费就要交5000元——“这物业费怎么都这么贵？”帮儿子看房的张莉大姐在一家售楼处看到购房合同时，瞅见物业费的价格，倒吸了一口凉气，“印象中的物业费每月每平方米也就一两块钱，现在这些新小区物业费几乎都要4块以上。新小区物业费为什么这么贵？”

　　市住建委官网信息显示，最近一段时间以来，很多新入市小区标注的物业费用都在每平方米每月4元以上。而这和本市提供同等物业服务的旧小区的费用相差甚远。新小区物业费为啥都偏贵？本报调查发现，人工成本的上涨和灰色收入的减少是主因。

　　调查

　　新旧小区物业费差一倍

　　去年开盘、位于东五环至六环间的金帅府家园预售价为每平方米2.7万元，小区公示内容显示，这里的物业费是每平方米每月3.65元。

　　而从金帅府出门向北走1公里，是与之一街相隔、规模相当的怡佳家园小区。怡佳家园2002年开盘，现在的二手房价格大约为每平方米2.4万元。这个旧小区的物业费是每平方米每月1.98元。

　　两个地段相近、房价接近、规模相似的小区，物业费竟然差了近一倍。而两个小区享受的物业服务级别皆为三级，也就是说，两个小区的居民享有的物业服务标准，是完全一样的。

　　事实上，新小区物业费比同样服务的旧小区物业费高，已经是普遍现象。调查数据显示，2015年6月，北京物业服务的平均价格为每平方米每月2.81元。而通过市住建委网站查询新开盘小区物业服务合同可以发现，新小区的物业费平均在每平方米每月5元左右。

　　探因

　　老小区物业靠啥在维持？

　　“这几年的人力、水电资源都在涨价，物业费涨价又困难，很多老小区的物业也是在扛着。”一位已经从事物业管理服务将近20年的企业负责人说。

　　小区物业费究竟是如何确定的？据主管部门和协会相关负责人介绍，小区物业费定价需要经过专业机构评估。而在物业费的评估标准中，起关键作用的主要是物业面积、设备设施配套、绿化面积和出入口等多个因素。

　　可按照这种说法，相同物业服务等级、规格又相似的小区物业费价格虽然可能有波动，但也应该在一定范围内。那么，收取低物业费的老小区又是怎样保证物业服务正常运行的？

　　“小区物业服务有差价是正常的，毕竟同样是保安，雇佣一个壮小伙儿跟雇佣老大爷不大可能是同样成本。”物业专家舒可心说。

　　舒可心还说，老小区之所以还能维持低物业费，是因为老小区物业还可以靠“灰色收入”维持。

　　什么是灰色收入？小区公摊区域的广告牌费用、公摊的停车位收费，都进了小区物业的腰包，用以维持公司运营。“这在北京小区物业中是普遍现象，可以说已经成为行业的一种潜规则。”舒可心说。

　　西城区一个已经入住10多年的小区，如今提供的是三级服务标准。在这个小区中，根据房型不同，分别设计了每平方米每月从1.89元到2.4元不等的4种收费标准。这个价格甚至已经低于提供同等服务的部分郊区新建商品房的物业费。

　　但是在物业费之外，物业还另有其他的收入来源。某小区业主说，一家海鲜公司会定期来此小区内做宣传，搞活动。物业公司收取的租金是每天1000元。海鲜公司每半个月来1次，一年就是24次，以一次1天来计算，一年物业就可获利24000元。同时，这个小区偶尔会接待一些外部的学校或者组织来小区内做公益活动，同样是场地费每天1000元。今年上半年已经举办过两次公益活动，总计2000元，费用同样收归物业所有。仅仅是场地费这一项收入，小区物业一年就进账将近30000元。

　　建议

　　物业收费倡导“明收明支”

　　舒可心提到的“灰色收入”本应归属于全体业主，而在大多数小区却成了不明不白的一部分。

　　“公共收益部分本可以分给业主，然后按照市场价格提高物业费标准；也可以直接冲抵物业运营成本，让小区在保证物业服务水平的同时，降低业主实际支出的物业费。”舒可心说。

　　无论采用哪种方案，北京首一业主大会工作辅导中心主任张大宪都建议，小区应该成立业主大会，建立公共账户把这部分钱管起来。

　　在调查中，很多小区的业主也在向本报记者反馈，小区物业费是贵还是便宜，最好能反映在“明面儿”上，让物业的收支变得明明白白。