房产税国外怎么征：美国设置封顶 新加坡“劫富济贫”

　　编者的话：根据日前公布的十二届全国人大常委会立法规划，备受关注的房地产税法被补充进本届人大五年立法规划。这让“房地产税该不该征”的问题变成了“该如何征”。从世界范围看，对房地产保有环节征税是一个通行做法，一些发达国家的房地产税收制度已发展得相当成熟。它们是如何征收房地产税的？本报记者对新加坡、美国、英国、日本进行了调查。

　　新加坡：引入年值“劫富济贫”

　　以低税率闻名的新加坡，其税制设计相当完善。很多在中国仍有争议的税目，新加坡很早就有了明确的法律规定，房地产税就是如此。在新加坡，房地产税是政府财政收入的一个重要来源，但与其说它给民众增加了经济负担，不如说它是“劫富济贫”的工具。

　　新加坡房产税的计算基础是房屋的年值。所谓年值，是业主出租一个房间(不是一整套)一年所获得的租金收入，再减去物业管理等开销所得的纯利润。年值由税务局每年根据各地的平均租金回报率计算，通常会低于租房的利润。

　　新加坡政府对于年值超过8000新元(1新元约合4.5元人民币)的自住房征收4%-16%不等的房产税，非自住房屋税率则没有起征点，从10%至20%不等。如果自住房年值低于8000新元，无需缴纳房产税；如果不是自住用房，就必须每年缴纳最高800新元的房产税。这一政策体现出政府对小户型和低收入家庭的关怀。

　　随着房产年值提高，所要缴纳的税款也水涨船高。以一个年值3万新元的房屋为例，如果是自住用房，每年的房产税为房屋年值(30000—8000)×4%，即880新元；如果出租，则为30000×10%，即3000新元。这一差额会随着年值的增加而拉大，如果房屋的年值达到10万，自住的业主需要缴纳9200新元的房产税，而非自住的业主则要承担2万新元的税款。除此之外，自住用房的购房者每年会得到各种名目的优惠和抵扣，最终需要缴纳的数目几乎可以忽略不计，而非自住用房则必须全额缴付。

　　这一税制的设计，与政府组屋的政策相互作用，让寸土寸金的新加坡没有出现恶意炒房的现象。在新加坡，9成居民生活在组屋里，组屋由政府统一规划，按照居民承受力而非市场价格定价，其标准是新加坡中低收入家庭4至5年的收入之和，或者20年至30年可用于住房消费的公积金之和——能够购买一套组屋。对于海外人士来说，他们唯一的选择是购买价格高昂的公寓，其房价不仅是组屋的几倍，更需要交付不菲的物业费等费用。

　　总的来讲，新加坡约80%的收入税是由顶层20%的高收入群体缴纳的，这一比例同样反映在房产上。政府把从富人身上征的税，拿来补贴组屋购买者，实现国民财富的重新分配。

　　2011年和2013年，新加坡曾两次对房地产税进行改革，其基本思想仍是进一步倾向弱势群体，让高端住宅业主尤其是房产投资客缴更多税。对于这一制度，记者在新加坡很少听到抱怨声。基本上能买公寓的，大多不差那点钱，而买组屋的中低收入者在各种补贴下，实际税负几乎为零。

　　日本：怎一个“繁杂”了得

　　在日本，与房地产税类似的税种是固定资产税、城市规划税。政府部门根据土地和建筑物的固定资产税评估额来决定税额，每年4月将税单寄到纳税者家中。

　　固定资产税用于日本市町村的行政服务，城市规划税用于城市修建和道路养护等。两种税的计算方法是：固定资产税＝固定资产评估额×1.4%，城市规划税＝固定资产评估额×0.3%。固定资产税评估额由政府部门每三年进行一次评定。政府地价公示价格的70%就等于固定资产税评估额。

　　日本在征收房地产税方面有减税政策。比如买新建的公寓五年内，买新建的独门独户房子三年内，固定资产税减半。记者一位朋友去年6月买了一栋3000多万日元(1元人民币约合20日元)的房子。一年后，房地产税纳税通知书寄到，总共5万多日元。但由于是三层独门独户耐火建筑，得到了减免。

　　日本的房贷最长是35年偿还。按规定，每个月需偿还房贷的，10年内可以少缴所得税和居民税。比如年收入450万日元，大概一年需要缴所得税12万日元，居民税22万日元。依照规定，到年末，银行借款余额的约1%金额可退税。比如借款还剩下3000万日元，那么可以退税的金额大约是30万日元。记者的另一位朋友夫妻收入超过千万日元，买了5000多万的房子。他们要缴的房地产税就比较多，一年达到20多万。而且因为收入高，所得税减免也有限。

　　日本的房地产税制始于60多年前，源于美国人的提议，目的是给地方提供稳定财源。1949年，美国哥伦比亚大学一名教授带着一个调查团访日，并提出战后日本税制改革的方案。调查团表示，房地产税是大多数国家地方政府的重要财源，易操作且与地方居民的能力相匹配。第二年，日本政府对地方税制进行改革，原来的地租改为固定资产税，税率为1.6%，1992年降为1.4%。

　　目前日本与房产相关的税收已涵盖获取、保有和转让房地产的全过程。日本问题专家唐淳风对《环球时报》记者说，“繁杂”是日本房地产税制度最大的特点，26种税收中与房地产相关的至少有6种。买房子不管是否入住都占了国家的地皮要缴国土税，住在那里成为居民要缴居民税，父母去世子女继承要缴遗产税，再加上固定资产税等，名目繁多。他说，日本房地产税制度与房价没有直接联系，城市本身人口暴涨，土地有限，房屋紧张，导致房价高。

　　美国：给房产税“封顶”

　　“美国房产税的最大特点是每年都要交，而且贵。”谢女士去年带孩子到美国读高中，看上纽约长岛的一套学区房。这套独栋别墅地上、地下共3层，全部精装修。后院里葡萄架旁还搭建了木质露台。“当时房东要价160万美元，可每年的房产税就2万美元”，谢女士说，“4年后，孩子上大学我就回国了，房子留下，每年掏这么多税，不划算。”因此，她改为租房，每月付该房东5000美元。

　　“在美国买房不是一劳永逸的，要付一辈子的‘房款’。”家住休斯敦的何先生2007年购买了一套住房，当时不到30万美元，每年房产税就1万美元左右，“这相当于每30年重买一次自己的房子。”

　　在美国，只要拥有房子，就要缴房地产税。美国房产税率一般在1%—3%之间，不同州、县、市和学区，房产税的税率不一样。纽约州的房地产税在美国各州中排在前列。统计显示，2013年纽约州威斯敏斯特县的房地产税中位数为13842美元，居全美第一。而密西西比州的蒂尼卡县仅为216美元。税赋过重，引来很多人抱怨，有人甚至因此选择搬离纽约州。

　　2011年，纽约州州长安德鲁·科莫上台后，将控制房地产税增长作为优先任务，“房产税上限”(政府采取措施对税收增幅实施限制政策，涨幅最高须维持在2%左右)政策是其推行的诸多减税措施之一。科莫曾表示：“倘若纽约成为全国的税都，长远来说是没有前途的。”他的房产税封顶政策引起学校和地方官员不满，但得到居民广泛支持。

　　与纽约州面临相似处境的还有康涅狄格州和新泽西州，特别是新泽西，其房地产税甚至高过纽约。新泽西州蒙莫斯大学去年秋季发布的一份调查报告显示，该州超过一半居民想在某个时刻离开新泽西，最主要的原因就是房地产税过高。该州也实施了房产税封顶政策。

　　为什么房地产税这么高？美国《时代》周刊列举了8个原因，第一项是税赋高的社区学校好。这在纽约州威斯敏斯特县、弗吉尼亚州的费尔法克斯县都表现明显。在威斯敏斯特县，当地投入到学校的资金超过10亿美元，这个账单的主要付款来源就是房地产税。

　　事实上，房产税高的原因就在于它是地方财政收入的主要来源，在新泽西州，房地产税贡献48%的财政收入，而美国全国平均水平是33.1%。一般来说，县税、城市税和学区税三者间的比例为1∶1∶5。学区收到的房产税越多，学校越有钱；学校越好，房产的增值也越大，政府财税收入越多。

　　“有些人为了孩子的教育，不管税率高低，首选学区房”，美国德汇律师事务所出庭业务部高级顾问律师尚·撷福说，“有些人退休后，就搬到房产税率低的地方安家。”

　　英国：从“炉灶税”到市政税

　　“住房子就要交税”在英国历史上由来已久。早在十八世纪，英国就开征物业税。最初的征税标准是家中炉灶数目，因此也被称为“炉灶税”。后来改为按房屋窗户多少征收，因此变成“窗户税”。今天的物业税是“COUNCIL TAX”，即市政税，是地方政府的重要税收。

　　英国物业税依据房屋大小和所处地区，从低到高被列为A到H八个等级。如果业主购买或租住的是一套两室一厅大约60平方米的住所，那么在英格兰的一般居民区中，就会被评为C级，每月缴纳大约150英镑物业税。

　　最近几年英国老百姓对物业税意见越来越大。首先是物业税逐年微幅上涨，从来没有按市场房价波动降低过。在伦敦，不少当地人对记者抱怨说，住在相同的房子里缴的物业税却越来越多。另一个原因是，老百姓对于物业税背后政府提供的服务抱怨不小。

　　英国房地产税收今年4月出现大变化：外国人在英拥有的房产出售时，增值部分要缴税。此前，法律只要求英国公民出售第二套房产时缴28%的增值税。有分析称，由于海外购房者大举入市，伦敦房产市场呈现“泡沫状情况”，新规定针对的就是这一问题。

　　英国房地产交易中的印花税也有改革。2014年12月，财政大臣奥斯本发布“秋季财政报告”，明确一系列关于印花税的调整政策。新措施主要是对印花税进行阶梯式征收，简而言之，房子总价越高，缴税越多，总价低则少缴或不缴。世邦魏理仕中国区市场负责人萧克对《环球时报》说，新政有意优化下调印花税，以推动房市发展。

　　不过，英国房市只升不降的现实反映出贫富差距问题难以解决。前工党党魁米利班德早前呼吁英国人支持他的“豪宅税”计划：拥有价值在200万到300万英镑房产的人，每个月额外缴250英镑。但工党在大选中失败说明，“豪宅税”并不对多数人的胃口，因为随着房价高涨，接近“豪宅税”的房子也越来越多。

　　专家：照搬国外经验是大忌

　　财政部财政科学研究所原所长贾康11日接受《环球时报》采访时说，全球主要的经济体中，中国基本上是唯一一个还未实行房地产税的国家，中国各界正在讨论的改革，就是要像其他国家那样，在消费性住房的保有环节，从无到有，形成税制。

　　贾康说，包括美英在内的发达经济体和发展中国家，绝大多数都在不动产保有环节征税。这个税在美国被称为财产税或不动产税，在英国被称为市政税。他认为，中国制定房地产税法，要通盘考虑国际经验里的基本逻辑，也要从中国国情出发进行个性化设计。

　　“拿别人的经验肯定不行，一定要做个性化处理，具体怎么处理，这就是目前争议之处。”贾康称，房地产税再不实施已经跟不上中国经济转轨的需要。

　　中原地产研究总监刘渊表示，房地产税在国外由来已久，但中国迟迟未征收，主要跟中国国情有关。“中国的房地产市场是在1998年房改之后才开始的，是一个很年轻的市场，房地产税对中国来讲是一个新税种。”

　　刘渊对《环球时报》说，地方政府依赖卖地的财政收入模式不能持续，房地产税作为地方长期稳定的收入来源是一个可行方案。但中国房市与国外相比，不同之处远多于相同之处，因此，税制设计照搬国外经验是行不通的。【环球时报记者 于江 黄文炜 李晓宏 纪双城 梁晨 倪浩】