高价地未必诞生高价房 拿地企业如何解套成焦点

　　抢地在即

　　上周(10月19日至25日)，北京土地市场共成交7宗经营性用地，打开了今年最后一个季度土地供应的闸门。更为明显的是，7宗拿地均是经过开发商间的激烈竞价比拼方见分晓，其中，位于丰台樊家村的土地以令人瞠目结舌的价格成交，刷新了北京楼面价新高。秋去冬来，年终将至，房企最后的抢地大戏也开始上演。

　　7.5万元“地王”响头彩

　　10月20日下午，经过104轮激烈竞拍，葛洲坝以49.5亿元、配建41000平方米公租房的代价拿下北京丰台樊家村危房地块，溢价率高达50%，除此之外，葛洲坝还要再建6.18万平方米的“回迁房”。综合配建面积和成本计算，该地块的商品房住宅部分楼面价已经达到约7.5万元/平方米。

　　虽然北京土地价格的走高已为业内所公认，但当7.5万元/平方米的楼面价出现时，还是令人震惊。对此，更多的旁观者表现出了不解。北京一家房企高管就表示，“这是近乎疯狂的行为。”但对于新成交地块所在区域的在售楼盘来说，区域价格得到提升，这无疑是个利好。比如，与樊家村新地一路之隔的懋源地产钓云台项目在葛洲坝拿地第二日，便开放了其园林示范区，葛洲坝新地块的出现则被称为“中国好邻居”。

　　除此之外，上周成交的热门地块还包括，10月21日，中国金茂碧桂园联合体以51.8亿元摘得丰台花乡四合庄两宗金融用地，溢价率均高达140%，楼面价逼近3万元/平方米。10月23日，北京成交了三宗宅地，其中，泰禾以27.75亿元的总价、配建4.9万平方米限价房的代价摘得北京市昌平区南邵镇0303-54地块F1住宅混合公建用地，溢价率50%。这也是年内泰禾在北京拿到的第一宗地块。

　　年底前24宗地集中出让

　　记者根据北京市国土资源局网站公开信息统计显示，未来一个月内北京土地市场将出让24宗土地，起始价合计约500亿元。按照北京土地40%的平均溢价率计算，其最终成交价很有可能突破700亿元。而今年前三季度，北京经营性用地一共成交25宗，土地出让金1065.28亿元。

　　在即将登场的这24宗土地中，有4宗地块的起始价超过了40亿元，可谓土地巨无霸。如位于昌平北七家的未来科技城南区地块，为B4综合性商业金融服务业用地，规划建筑面积超过47万平方米。今年楼市的热门区域丰台则有两宗土地出让，起始价分别高达55.6亿元、57.3亿元。这两宗地位于丰台南苑乡，包括R2二类居住用地、A33基础教育用地、A6社会福利用地、A2文化设施用地、S31公交枢纽用地等五种类型。此外，门头沟的两宗地块也是规模不小，规划建筑面积分别为25.2万平方米、20.2万平方米，起始价分别为41亿元、38亿元。这些地块无论从位置、面积、价格上来看，都具有地王的“潜质”。

　　高价地未必诞生高价房

　　对于北京土地市场第四季度的大放量，同策房产咨询研究部总监张宏伟接受记者采访时表示，一般来讲，下半年尤其是第四季度供地面积会增加，旨在完成全年的供地计划。从市场的角度来看，土地供应量增加势必吸引房企积极拿地，尤其是旨在进入和深耕北京市场的房企，将加码进入。这样一来，就造成地王频出。地价的抬高则将推动房价在年底攀升，市场进入买涨不买跌的状况。

　　而对于拿地企业来说，未来如何“解套”，成为众人瞩目的焦点。葛洲坝在北京开发的房地产项目并不多，其中，与其他企业合作拿地开发的项目包括与绿城合作的位于通州的京杭广场、与龙湖合作的位于西局的西宸原著，独立操盘的项目则为2013年在旧宫开发的紫郡府。而当年紫郡府的销售也以平价快销为主。此次葛洲坝独立操盘地王项目，将使出何种打法招数，也颇为市场所期待。本报记者 陈静思