苏州楼市重启限购再“加码”：限外也限内

　　今年8月11日，苏州重启限购，但当时的限购政策只针对外地人。昨天，苏州限购政策“加码”，既限外地人，也限本地市民。

　　昨天晚间，苏州出台了《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，为抑制投资、投机性购房，苏州规定，居民家庭首套房最低首付款比例不低于30%；暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。本意见自10月4日起实施。

　　扬子晚报全媒体记者

　　於苏云 张毕荣

　　1 仅对外地人购房数量进行限制。如杭州、天津等。

　　2 加大购房首付款的比例。如北京、天津等。北京的政策要求购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%。

　　3 对限购房屋的面积有所限定。如郑州市限购180平方米以内住房，而厦门市限购144平方米以下住房。

　　4 采取逐步加码的政策步骤。如杭州十天内出台三次楼市调控政策；郑州市在20天内出台两次，苏州限购后再次“加码”限购力度。

　　要点1 暂停向3套及以上的本市户籍居民家庭售房

　　外地人购房需缴纳2年社保，且不得购买第二套房

　　《意见》进一步完善了土地出让条件。按照地块确定土地出让条件和建设要求，明确地块公建配套、人才公寓等配建要求；合理设置住宅用地出让市场指导价以及一次报价区间，对超过市场指导价的住宅用地，严格按照文件规定的销售条件执行。为保证商品住宅建设品质，推动土地带设计方案出让，并可采取限价销售作为招拍挂条件。加大保障房(定销商品房)和人才公寓的上市力度。《意见》进一步调整了商品住宅购买政策。非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前 2 年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计缴纳 1 年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明；暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房。购房人需提供现有房屋情况相关证明材料并出具书面承诺。违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。苏州市引进的各类外来人才，凭有关证明文件参照执行本市户籍居民购房政策。

　　要点2 首套房首付款比例不低于30%

　　二套房最低首付款比例由50%调整为80%

　　在原有限贷政策基础上，苏州再度收紧商品住房信贷。居民家庭首次购买普通住房(指从未购置过住房)，按照国家政策，最低首付款比例不低于30%。

　　对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由30%调整为50%。居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由50%调整为80%，对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

　　苏州还将从严控制公积金贷款。职工家庭首次使用公积金贷款的，贷款最高额度保持不变；职工家庭第二次使用公积金贷款的，家庭贷款最高额度从现行70万元调整至50万元，单人贷款最高额度从45万元调整至30万元；职工家庭第二次使用公积金贷款的，首付款比例从不低于住房总价的30%调整为不低于住房总价的50%；职工家庭第二次使用公积金贷款的，从按借款人个人账户余额之和的10倍计算可贷额度，调整为按借款人个人账户余额的6倍计算可贷额度；暂停受理职工家庭申请个人住房公积金贴息贷款(增量公转商)业务。

　　要点3 必须一次性公开全部准售房源及每套房价格

　　且实际销售价格不得高于备案价

　　除此以外，苏州政府进一步加强商品房价格管理。房地产开发企业应当科学合理确定申报价格，经价格部门严格成本核算确定备案价格后，一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，不得提高销售价格。下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房屋成交均价。

　　进一步加强房地产市场监管。住建、国土、规划、物价、公安、工商、税务、金融等相关部门要切实履行职责，加强联合执法，对房地产开发企业及中介机构囤积房源、捂盘惜售、恶意炒作、哄抬房价、虚构价格、变相涨价、价外加价或收取其他费用，以及违反商品住房销售“一价清”和明码标价制度，不按规定执行价格申报及备案制度等违规违法行为，根据不同情节，分别采取停止价格申报和预售证发放、不予网签销售、限制参与土地竞拍等处罚或处理措施，并将其违规违法行为纳入不良信用记录，公开曝光。公安部门依法对违法犯罪行为加大查处力度。

　　记者追问

　　南京调控会不会也“加码”？

　　继9月30日出台对商品房价的监管新规后，昨晚，苏州市再出调控新政，限购限贷双双升级，这一消息昨晚也在不少南京市民的朋友圈里刷了屏，南京会不会跟进实施二套房贷80%的首付比例？外地密集出台的楼市新政和不断加码的调控手段，对南京有没有影响？扬子晚报记者就此进行了采访。

　　“银十”如继续疯，调控可能升级

　　一些房地产业内人士分析认为，苏州之所以调控升级，使出八成首付的“杀手锏”，主要是限购令出台之后，并没能取得抑制市场的效果，土地拍卖依然出现超过最高限价的搏命厮杀。而从南京来看，由于9月19-22日的土地拍卖会上，20幅住宅地块全部达到最高限价不得不摇号决定归属，“逼”出了南京限购令和加强市场监管的“宁十三条”。在这两大“杀招”的打压下，目前市场已经出现了一些降温迹象，部分新开楼盘有多达数百人放弃排号。因此，黄金周期间，南京再出政策的可能性并不是很大。而“银十”的市场表现将至关重要，特别是限购后首场土地拍卖会，如果依然“抢”字当头，那么，调控加码恐怕是不可避免。事实上，从4月以来，今年南京市已经六度出手调控楼市，从限价令、土拍熔断、限贷、土拍摇号、限购到“宁十三条”。

　　限购限贷均有收紧空间

　　从政策来看，目前南京依然有可以升级的空间。限购还留了两个“缺口”：一是外地人可以买一套房；二是南京人买二手房没限制。如有必要，都可以再次收紧。限贷目前也较为宽松，有1套住房且贷款已结清的首付比例从30%调整为35%，有1套住房且贷款未结清的首付从45%调整为50%，分别只提高了5个点，对买房人来说压力增加的不多，也没有实现认房又认贷，今后也是完全可以参照苏州的政策执行，特别是二套房，如果从50%调高到八成首付，那对市场冲击相当大。

　　政策密集出台对南京形成冲击

　　从9月30日晚间京津两地出台楼市新政以来，每天等城市新政刷屏，已成为不少都市人的习惯，甚至有人称，今年黄金周最大的看点不是堵车，而是调控。密集出台的新政，虽然约束的是本地市场，但影响的却是全国楼市的发展。一位业内人士指出，“对南京的开发商和买房人来说，黄金周绝不是看客，不断推出的地方新政，已经是一个明显的信号，政府不可能任由楼市继续疯涨。对于投资人来说，也许你可以通过假离婚等来绕限购，但是你愿意在楼市风向已转之时，继续做‘接盘侠’吗？楼市的信心，在这每天刷屏的各地新政冲击下，正在不断消减。”

　　扬子晚报全媒体记者 王烨