揭秘：融资难，房企并没有你想的那么有钱

　　2016年，中国多地纷纷出台房地产调控新规，房地产市场和金融风险防范加深。在此背景下，房企融资渠道收紧。一句话，房企融资变难了。

　　看似一掷千金拿地，房企那么有钱，还须要融资吗？查看资产负债表会发现，中国许多房企的负债率在70%以上，也许，他们并没有你想的那么有钱……那他们的钱从哪里来？

　　来源1：公司债

　　2016年2月，发改委提出继续扩大企业债券发行规模，提高直接融资比重，在现有专项债券品种基础上，进一步创新品种，扩大专项债券支持重点领域、重点项目的范围，充分发挥企业债券对实体经济的支持作用。受政策利好因素影响，年初，20多家房企公布了发债公告，总金额近千亿元。部分企业发债利率在3%附近，低于去年公司债平均发行利率，房企资金成本有效降低。

　　来源2：定向增发

　　定增融资成为再融资的重要手段，募资规模大增。在“内松外紧”的形势下，海外资本市场估值较低催生品牌房企纷纷回归国内市场获得低成本融资。2016年，定增募集资金总额共计1641.2亿元(人民币，下同)，同比增长11.3%，成为企业再融资的重要手段之一。

　　来源3：互联网金融

　　互联网金融作为一种新兴的金融业态，在国内起步较晚，2015年监管层在政策层面正式承认了P2P平台的合法地位和信息中介性质，互联网金融取得较快发展，成为房企进军互联网金融领域的元年。万科、保利、恒大和绿地等大型房企均通过发行互联网金融产品发起房地产众筹，以期达到多元化的产业布局，打通企业融资渠道。

　　互联网金融平台具有较强吸收社会小额闲散资金的作用，2016年房地产市场发展过热，一部分原因是资金通过移动互联网平台进入到房屋交易市场，进而推高房价。10月，国务院办公厅和银监会等多部委分别发布实施方案对互联网金融类P2P网贷进行整治。

　　来源4：房地产资产证券化

　　资产证券化作为一种创新融资方式，不仅可以提高资产流动性并增强现金流的稳定性，同时房地产资产证券化在市场去化方面也具有天然优势，能够改变行业的融资现状和企业运营模式，有利于房地产市场去库存、降杠杆以及化解房地产金融风险。未来房地产资产证券化的发展将进入快车道。

　　2016年，我国一线及热点二线城市房地产市场过热，多地纷纷出台房地产调控新规，监管层全面收紧房企资金来源，房地产企业现有融资渠道受到限制，资金压力倒逼房企探索多元化融资途径。

　　来源5：行业内并购

　　中国指数研究院22日发布的一份报告显示，2016年，中国房地产行业境内外完成并购案例197起，涉及金额4014亿元，房企兼并重组数量和规模快速上升。包括恒大、融创和阳光城等在内的知名房企并购动作频频。

　　房企参与行业内并购的直接原因也许并不是融资，但融资渠道收紧产生的资金压力也让房企试图通过并购的方式来弥补拿地不足，增强自己的实力。

　　去年3月，中海地产通过收购中信旗下中信地产和中信泰富的部分住宅物业组合(项目主要分布在渤海、长三角、珠三角及其他区域)，扩大了其在一线及二线城市的土地储备，310亿元的交易金额也使之成为中国房地产史上规模最大的并购案例。

　　中指院数据显示，2016年，中国300个城市各类用地成交楼面均价为每平方米1904元，同比上涨40%，其中住宅类用地成交楼面均价为每平方米3349元，同比上涨53%。一二线热门城市更是高价地频出，土地出让单价记录被不断刷新。

　　房企拿地难度和成本上涨，于是除了在资本市场融资外，兼并重组成为企业规模扩张的新途径。通过收购房企股权参股目标企业，有利于企业快速布局核心城市，提高销售业绩。

　　去年房地产行业市场关注度较大的并购案还包括：万科128.7亿元收购印力集团；保利收购中航地产9个项目；绿地51.63亿元入股协信；金科收购青岛海尔地产在山东的三个项目等。

　　中指院分析称，通过兼并重组，大型房企正逐渐成为体量较大的巨无霸企业，许多中小房企则因资金和实力不足面临“项目荒”的尴尬局面，“玩不转”的部分房企将加速退出市场，行业格局将被重构。

　　回过头看，2011-2013年间，中国房地产市场处于调控期，房企融资渠道单一，资金多来自于银行贷款。

　　2014年下半年起，随着监管层进一步放开对公司债和再融资的限制，定增、公司债等发行数量、募资规模呈现爆发性增长，开始日益替代银行贷款等高息负债。

　　2016年1-9月，企业增发、公司债、企业债等募资规模基本已经赶超去年全年水平，全年募资总额创新高。除此之外，互联网金融、资产证券化等多渠道融资途径继续发力，帮助企业补充流动资金、助力企业实现转型。

　　房企融资的方式在增多，但融资渠道的收紧也让房地产行业加快了与金融机构合作的步伐，转型和多元化发展成为企业的重要关注点。