消费贷，换个马甲照样封杀你

　　消费贷，换个马甲照样封杀你

　　消费贷穿“马甲”违规进入楼市，正在接受严查。

　　继北京、江苏、深圳三地银监局和人民银行分行先后发文后，广州也加入该行列。

　　9月20日，一份由广州银监局和人民银行分行共同发布的《关于加强个人消费贷管理、防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，在房地产圈流传开来。

　　该文件明确规定，原则上将不发放超过100万元或期限超过10年的个人综合消费贷款。

　　至此，中国已有四地明确表示，将严查消费贷等资金流入房地产。

　　同策咨询研究部总监张宏伟预判，接下来，更多城市会集中严查此类违规行为。

　　消费贷、经营贷等资金流入房地产，是否说明市场仍看好该领域的升值潜力？如何看待房地产的投资价值？

　　银行严查此类贷款，对房地产市场会造成什么影响？一系列调控房地产的政策，会不会导致下一波反弹更为猛烈？

　　资金违规入楼市的动力

　　易居研究院最新数据显示，2017年3月以来，短期消费贷款同比走势大幅攀升，明显偏离稳中有升的零售额同比，预计新增异常短期消费贷款金额约3700亿元。

　　那么，这些钱，究竟有多少流入了房地产领域？

　　《全国居民短期消费贷款流入楼市现象研究》报告显示，估计其中至少有3000亿流向楼市，约占新增短期消费贷款总额30%。

　　更为精确的报告数据显示，全国9成违规消费贷流入广东、福建、江苏、上海、四川、河北6地。

　　易居研究院研究员王梦雯认为，消费贷大量流入房地产的一个重要原因是，房地产租买选择机制的缺失。

　　而产生这一现象的原因是，我国长期以来租赁双方关系不稳定，且自有住房家庭和租赁住房家庭在享受社会福利方面的较大差异。

　　她认为，大力提倡发展的租赁市场，是形成长效机制、形成租买选择机制非常好的落脚点。

　　在租赁市场发展发展起来后，房屋买卖价格受到租金制约，全社会资金流入房地产的现象也会减少。

　　另一种观点认为，消费贷大量进入楼市与此前的房地产调控政策有关。

　　今年以来，政府严控楼市，通过提高首付比例、调整房贷利率、控制贷款额度等手段抑制炒房需求。

　　以北京为例，“3.17新政”后，首套房首付比例不低于35%，二套普通住房首付比例不低于60%，非普通自住房首付比例不低于80%。

　　与此同时，银行在资金端收紧。北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率，调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%成为主流。

　　央行北京营业管理部的最新数据显示，北京8月新增个人购房贷款82.9亿元，创今年最低水平。

　　对购房者而言，首付款调高，银行房贷变难，资金需求更加紧迫。对银行而言，消费贷利率高于房贷，不少商业银行自然乐见其成。

　　同时，对开发商而言，在房地产收紧背景下，尽快回笼资金变得更为重要。对第三方中介而言，则可以从中提取高额手续费。

　　可以说，在利益驱动下，消费贷违规流入房地产得以大行其道。

　　降低房地产系统性风险

　　以北京为起点，各地严查消费贷违规进入楼市的政策不断出现。

　　9月初，北京银监局、人行营业管理部、北京市住建委等部门发布通知，要求银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场情况。

　　9月13日，江苏要求，各商业银行在非住房消费贷款用途审查上，要谨慎发放长期、大额、不指明用途的消费贷款、严禁发放用于购房首付款或偿还首付借贷资金的个人消费贷款。

　　对于无法查实首付款来源的客户，要求借款人提供未使用商业性借款资金充当首付款的书面诚信保证，经查实诚信保证不实的，将计入征信不良记录。

　　9月15日，深圳要求，除个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款以外的其他个人消费贷款(包括房商通、抵质押额度贷款等)，贷款期限最长不超过5年；不得以未解除抵押的房产抵押(二次抵押)发放个人消费贷款。

　　王梦雯认为，银行严查此类贷款，有助于稳定市场，降低系统性风险。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，严查消费贷流向房地产，释放出楼市调控不会松动的信号。另一方面，传统旺季金九银十已至，上述动作对市场的非理性情绪也将起到一定的震慑作用。

　　张宏伟预判，十九大之前，甚至2018年“两会”之后的3-6个月，全国核心一二线城市楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。

　　而今年年底到明年年初，楼市极有可能进入深度调整期。届时，个案楼盘主动“大幅降价”开始，楼市普遍性的小幅降价将开启。

　　同时，部分房企资金兑付压力越来越大，甚至个别房企比如个别闽系房企，极有可能出现资金断裂的风险，出现被其他房企收购股权的现象。

　　在王梦雯看来，房地产长效机制的建立，有望“熨平”房地产的周期性波动。（张文娇）