【国是访问】凯德集团CEO：贡献集团40%以上利润 中国市场无可替代

　　“中国是凯德最重要也是最大的市场，我们不认为能找到另外一个市场代替中国”。在凯德集团首席执行官李志勤做出上述表态之时，总投资额240亿人民币的重庆来福士刚刚举行了亮灯仪式，这是凯德集团迄今为止在全球投资金额和体量最大的项目，也是新加坡在华最大的单体投资。

　　凯德集团是进入中国最早的国际开发商之一。从1994年的寥寥数十人，发展到在43个城市运营200多个项目，管理资产超过2700亿元人民币，今天的凯德不仅是中国最大的外资房地产开发商之一，也是新加坡在华投资最大的企业。

　　凯德集团在中国经营的25年恰好经历了中国房地产市场“从无到有”、发展壮大的“黄金时代”。凯德不仅见证、参与了中国房地产行业的进退沉浮，也真正分享了中国房地产市场的发展红利。

　　过去25年间，凯德集团的中国发展策略是什么？在中国房地产市场进入“下半场”，开发商纷纷转型的当下，凯德又将如何应对中国市场的挑战？

　　“赚慢钱”

　　当中新社国是直通车记者问及凯德的中国故事时，负责中国业务的凯德集团总裁罗臻毓笑言：“故事要讲完的话可以拍成80集的电视剧”。

　　简言之，凯德在中国的发展有以下几个重要节点：

　　1994年，进入中国，将“花园洋房”住宅、服务公寓等领先理念引入中国；参与中国第一批产业园区建设。

　　2000年左右，开始大力发展商业地产。

　　2013年，提出“五大核心城市群”和“综合体”发展战略。

　　2015年，开启数字化转型。

　　2019年，与星桥腾飞整合，产业链延伸至产业园区，着力布局城市更新、产城融合。

　　与国内房企拿地-建设-出售的模式不同，罗臻毓解释说，凯德是以资本平台运作的，每盖一个购物中心或是综合体，都是以持有、经营、收租、管理的模式来运营的。但这种每月收租金的方式比销售赚钱慢得多，很多项目要十几年甚至二十年才能收回成本。

　　资金周转速度快，固然意味着房地产企业更容易成长。但在“在别人觉得我们赚钱慢的声音中，我们还是坚持走自己的路”，罗臻毓说。

　　正是因为慢下脚步，打磨自己的经营管理能力，凯德“商业帝国”逐渐浮出水面，一个跨区域的全产业链布局也逐渐形成。

　　对于未来的发展方向，罗臻毓指出，随着凯德收购星桥腾飞之后，集团在中国的业务板块更广，未来的重点方向之一是产业园、物流园融入并扩大整个生态圈。同时，也希望能为各类客户提供包括商业、办公楼、产业园、住宿等在内的一站式解决方案。

　　不以规模论英雄

　　伴随中国房地产市场的快速崛起和房价的持续上涨，过去20多年里，国内房地产开发商大都将拿地和融资视为企业的核心能力，这也让多数房企加入“规模竞争”的战圈。只有不断狂奔，扩大规模，才能拿到更好的地，融到更便宜的钱，这又反过来让企业的规模越来越大，形成循环。

　　这个规模扩张的速度非常快。去年，据机构统计，有龙头房企销售额已经突破7000亿元。而2016年，由国内销售额最高的三家房企组成的“第一梯队”还在“3000亿俱乐部”徘徊。

　　不过，凯德选择了一条不同的路。“作为一个外资房地产商，我觉得还是把企业有竞争优势的领域做好，而不是以规模取胜”，罗臻毓说。

　　李志勤也表示，与本土开发商相比，凯德必须有自己的独特优势。“我们跟其他开发商一个很大的不同点是我们具有多个领域的能力，有完整的产业链，从住宅、办公楼、购物中心、商业综合体、服务公寓到产业园等等，我们可以跟政府合作，带进来领先的商业模式、创造就业，能够从更大规模层面运作项目”，李志勤说。

　　凯德的另一个优势在于资金的来源渠道。拿地、开发动辄占用几十乃至上百亿元的资金，融资对于任何房企都至关重要。

　　凯德的资本平台与国际资本市场挂钩，这是凯德跟其他的房地产公司最大的区别之一。李志勤表示，凯德有很多私募基金，包括在美国、加拿大、日本、澳大利亚等国都有资本伙伴，他们希望通过像凯德这样的合作者进入中国市场，参与整个中国经济的崛起和发展。

　　此外，凯德有8支上市的房地产信托基金(REITs)，其中7支在新加坡上市，一支在马来西亚上市。“这些是很好、很稳健的平台，不仅可以将成熟资产注入REITs实现资金回笼，也有能力从市场、从竞争者那里收购资产，这是很多开发商所不具备的”，李志勤说。

　　据介绍，目前凯德在中国的商业地产项目，基本上都是通过不同基金平台持有的，这是实现一定商业规模的根源。

　　在当前中国住房市场绝对短缺时代结束，房地产开发增长“天花板”隐现之际，过去“以规模论英雄”的发展模式受到质疑。国内房企也纷纷进行新的尝试，有的降负债，有的去库存，有的加大兼并购力度，有的“试水”多元化。曾经不被看好的“凯德模式”如今备受行业关注，甚至成为不少房企学习借鉴的对象。

　　继续“深耕”中国

　　对于中国市场，李志勤强调，中国是凯德最大，也是最重要的市场。整个中国市场业务贡献集团40%以上的利润。短期来看，中国经济可能存在一定压力，但长期而言，凯德对中国的市场抱有非常大的信心。

　　罗臻毓认为，虽然中美贸易摩擦等外部因素加大了经济下行压力和不确定性，但中国经济整体基本面向好的趋势并未改变。他指出，中国是世界第二大经济体，发展速度和市场规模全球独一无二。

　　与过去几年相比，中国市场发生巨大变化。罗臻毓指出，消费成为拉动经济增长的主要动力，需求开始倒逼创新和发展。另一边，数字化成为驱动宏观经济和行业发展的核心力量之一。

　　与此同时，房地产市场也进入一个新时代，城市发展从增量模式转为存量模式，城市更新、产城融合等成为新型城镇化的重要增长点。

　　在罗臻毓看来，过去20多年来，凯德在中国获得的发展经验是要时刻注意“跟上中国速度”。

　　事实上，凯德发展战略的调整实际上一直紧跟中国的发展节奏。

　　在区域经济发展方面，随着京津冀、粤港澳、长三角区域一体化等国家级战略的提出，以核心大中城市驱动、辐射周边的发展模式显现，房地产竞争格局向城市群演变。2013年凯德提出五大核心城市群的发展理念，紧跟与这一发展趋势。

　　罗臻毓认为，城市群的发展具有示范、带动和辐射作用，深度参与这些城市群的发展，就是深度参与中国经济的迭代升级。

　　近年来，中国官方提出“房住不炒”的调控思路，并明确加快住房制度改革和房地产长效机制建设的改革方向。保持房地产市场稳定发展成为楼市政策主基调。

　　罗臻毓指出，房地产行业的整体稳定和长效机制建设有利于整个市场和企业的可持续发展。凯德对中国市场保持信心，将继续深耕中国，长期投资，将本土收益用于本土再投资。

　　尽管近年来中国经济增速有所放缓，但罗臻毓表示，凯德在中国的各项数据基本都呈上升态势，包括管理资产总值、收入和利润、回报率等。中国市场的回报率略高于集团总体的回报率。

　　中国不断加大对外开放的步伐也是凯德保持信心的由来。罗臻毓指出，近两年来，中国领导人多次在世界平台发声，向世界释放积极信号，中国将坚定不移的扩大开放。今年全国两会审议外商投资法，无论是对已经在华进行投资经营的外资企业，还是有意来华开展投资项目的外资企业来说，都是重大利好消息。中国政府进一步完善整体投资环境、优化营商环境的决心和举措，为外资企业未来在中国的经济活动吃下了一颗“定心丸”，也提供了强有力的支撑。

　　对于未来的发展，凯德仍将聚焦一二线核心城市，“这些地方更有利于我们展现综合实力”，罗臻毓说。(作者：庞无忌)