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房租高涨之下,都市异乡人如何安居

房租高涨之下,都市异乡人如何安居

2022年01月22日 12:09 来源:澎湃新闻参与互动参与互动

  搬家,还是交更贵的房租?在过去一年中,不少在大城市打拼的年轻人都面临过这样的选择。

  2021年,全国55个主要城市的房租平均涨幅接近10%,八个一线城市的个人房源租金相比2020年同期上涨24.55%,其中成都的租房平均价格相较去年同期上涨40%,北京、上海、杭州等地的涨幅也超过了20%。

  高涨的房租,已经成了广大都市异乡人们不得不面临的问题,而且不仅仅是财务问题。

  城市租客的嬗变

  在过去30年间,中国大城市的租房群体发生了很大的变化。早期,在大城市租房的主要人群是“农民工”群体。当时,高学历的年轻人租房大多只是短期过渡,最终还是要买房。但在今天,中国大城市里的大量年轻人开始长期租房度日。

  在最近一项覆盖全国十个超大城市的大规模调研中,我和我的研究团队发现,租房群体主要由80后和90后构成,他们占到中国特大城市租房总人口的62.9%。在80后与90后的青年租房群体中,四分之三是外地租客,外地租客中61%拥有大学或以上学历。

  高学历、中高收入的青年群体已成为中国大城市租房的主要人群,这很大程度上是因为他们越来越难买得起大城市的房子。随着中国城市化水平提高、房地产业快速发展,购买大城市的房产变成了抵御通货膨胀的最好投资。同时在中国,住房往往与孩子教育资源等公共服务绑定,更加强了购房者的买房意愿和投资信心。而“炒房”热钱涌入超大城市,则进一步抬高了房价。

  约十年前,大城市里的年轻人买房虽然也需要贷款,但如果有父母资助,或是卖掉二三线城市老家的房子,还能在深圳、上海等大城市买得起房。但如今,原本上海近郊90平米、200万的房子,现在已经涨到了七八百万。很多年轻人即便卖掉老家几套房,也买不起上海一套房。

  我们研究发现,在中国当下的租赁市场环境和户籍政策下,是否拥有住房,极大影响了在大城市打拼的年轻人的幸福感和公平感。在拥有住房的人群中,有77%的人认为自己是一个幸福的人,比租房者高出近20%;两者对生活满意度的总体评价差异更高达24%。可见,教育水平更高并不一定更幸福,是否拥有属于自己的房子,对中国大城市年轻人的幸福感影响更大。

  而影响他们幸福感的一个原因,就是房租占比过高。在去年房租上涨前,高学历外地租客的房租就已占据其收入的近1/3。实际上,他们的个人收入往往高于本地拥有住房的群体,但他们房租的支出极大抑制了子女教育和文化消费等方面的开销,降低了他们的幸福感。

  同时,租房的体验还影响着年轻人对社会公平的感受。实际上,影响他们社会公平感的主要因素在于有没有本地户口。近年来一些较小的城市不再强调户口的重要性,但在北京和上海等大城市,一个人的户口在决定获得教育、医疗、养老和社会保障等公共资源方面仍发挥着关键作用。比如,无本地户籍人口的子女,难以获得本地的公共教育资源,特别是平等参加高考的权利。因此,不论是否有房,有本地户口的城市居民往往会认为社会更公平,而外地租客的的社会公平感则相对较低。

  值得注意的是,在研究中,本科及以上学历的青年租客,虽然在学历、职业、个人收入等方面存在优势,但他们的社会公平感却是最低的,幸福感也相对较低,甚至低于教育程度不高的外地租客。这也许是因为,他们觉得自己的学历、职业和收入都不比本地有房、有户籍的群体差,但他们既买不起房,在一些公共服务上也被排除在外。

  但处于最弱势地位的,仍然主要是无本地户口、学历在本科以下的外地租客。他们占特大城市租房总人口的29%,受教育平均年限是10.6年,职业主要是个体工商户、服务业人员和产业工人。他们的个人收入其实不低——与自有住房和本地租房群体相差不远——但他们的家庭收入最低,同时工作稳定性最低、工作和居住环境最差、晋升机会最渺茫,且更难以得到他人尊重。房租在他们的日常消费支出中占比最高,仅次于高学历外地房租客,同时他们还要支付高昂的子女教育和赡养老人支出,因此也是文化消费支出最低的群体。他们感受到本地人的排斥最强烈,还常被认为是破坏社会治安、公共秩序和本地文化的群体。因此,他们的幸福感与公平感都较低。

  从城市发展的角度看,在2013年,无论是从GDP增长,还是人口增速来看,中国以服务和消费为主要优势的大城市,都已超过以工业生产和投资为主要优势的中小城市,成为经济增长的新动能。在此背景下,快递员、外卖送餐员、餐厅服务员等服务人员已经成为大城市商业服务业的主体,每天维持着城市的正常运转。实际上,大城市对这一人群的人数需求也远大于高端人才。

  “房租之困”何解?

  大城市聚集了中国最前沿的创新、发展力量,而年轻人是不断推动各行各业发展的新鲜力量。满足都市年轻人的生活与发展需求,不仅是政府的职责所在,也是提升城市竞争力的必然要求。当房价高不可攀,房租不断上涨又让在大城市的工作和生活变得愈加艰难,严重影响年轻人的幸福感和公平感。大城市的年轻人如何能在他们所工作、作贡献的城市获得一处安身之所?

  首先,要降低房租支出的占比,长期来说,需要政府增加保障房和公租房供应,特别是这方面的土地供应。目前,地方政府往往更愿意将有限的土地,以较低价格卖或租给能带来持续财政收入的工业企业,而卖给房地产商和民用住宅用地的价格非常高。这类土地供应有限,就导致了居民住房价格上涨。

  政府也开始意识到发展保障性租赁住房的重要性。今年,国务院第一次明确了住房保障体系中要包括公租房、保障性租赁住房。住建部也将发展保障性租赁住房列为今后几年内工作的重点。

  但在各大城市建立完整的住房保障体系尚需时日。短期来看,应减少房租的税费负担,给租房群体减免税费,同时出台法律法规抑制房租过快上涨,控制房租的涨幅。如2021年8月31日,住建部发布的一则文件中就明确提出:城市住房租金年度涨幅不超过5%。

  另一方面,政府应增加落户本地机会,提供均等化的公共服务,减少户籍、住房等因素相关的歧视性政策,尤其对非大学生外地租客,政府也应为其子女教育和居住提供更公平、优质的公共资源。

  当租房变得越来越普遍,不管是减轻房租的负担,还是解决租住不同权和户籍带来的不公平待遇,都是未来必须解决的事情。如果这些年轻的奋斗者无法安居乐业,城市和行业的发展也将无从谈起。

【编辑:左宇坤】
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