成交三连涨 北京二手房走出至暗时刻?

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成交三连涨 北京二手房走出至暗时刻?

2022年09月07日 11:01 来源:北京青年报
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  5月份,受疫情影响,北京二手房成交跌入谷底。在此之后,以降低贷款利率为主的优化政策开始出台,6月至8月,二手房市场成交迎来了一波“三连涨”。据统计,8月北京二手房网签13920套,环比增长12.8%。

  同时,二手房供应量也有所增加,业主挂牌价格预期有所转弱,二手房市场“以价换量”态势凸显。

  随着楼市回暖信号不断,市场对二手房的关注度也有所升高。业内认为,目前买卖双方价格博弈尚未完成,接下来在政策没有大范围调整的情况下,市场将继续处于盘整状态,同时会进一步向买方倾斜。

  价格博弈加剧

  挂牌量增长看房热情却下降

  当下的北京,二手房市场两极化现象十分严重。

  好房子不愁卖,甚至有人抢着买;没有优势的房子,不仅升值无望,连卖出去都很难。

  位于亦庄的和成璟园8月末上架了一套95平方米的3居室房源,售价530万元。无论是均价还是总价,在同小区中都处于底部位置。相比在售的同户型房源,价格要便宜10万-20万元。对于这类降价二手房,经纪人张铭表示,近两个月小区内挂牌房源增多,不少人都是卖了房再置换新房,因此在价格上就有了松动的空间。

  在整体大环境下行的趋势下,二手房东的心态也跟着发生了改变,当库存增加,尤其是同类型在售房源增多的时候,降价卖房就会变成常态。

  根据58安居客房产研究院报告显示,8月份有更多的二手房挂牌出售,北京新增挂牌房源量环比7月份上涨了6.9%。

  “大部分挂牌卖房的人都是为了置换出资金,有的是为了补贴生意现金流,有的是为了换房。这些着急出售的房东,往往会主动下调20万左右。”位于昌平的房产经纪人赵宇表示,他所在的领秀慧谷社区,近两个月成交了二十多套房子,绝大多数房源都有一定的溢价空间。整体上看,买卖双方关于价格的博弈仍非常焦灼。买房人担心会踩到高点,而卖房人则认为年底会触底反弹。

  尤其是在一些关注度比较高的板块,部分房东对于价格的预期从今年开始一路走高,与买家形成了明显的预期背离。麦田分析师告诉北青地产,像回龙观的一些次新小区,就在价格提升后,反而出现了看房人减少,去化变慢,周期拉长的情况。

  从二手房的成交实际情况看,能够卖得好的房源,要么是总价较低,户型较小的刚需盘,要么就是配套齐全的改善盘。其余较为普通的房源,想快速出手,只能降价卖房。

  麦田房产分析师就对北青地产表示,8月份虽然房源挂牌增多,但购房者的看房热情和7月相比却有所下降。一方面是因为双方对于后市的预期有所分歧,买房人的观望情绪仍然较重,另一方面也是因为市场处于调整期,价格的波动,让不少购房人选择持币观望。

  节奏回归正常

  8月北京二手房成交呈“三连升”

  数据显示,8月北京市二手住宅网签量为13920套,环比上月12338套上升了约12.8%,但同比去年8月的15942套下滑约12.7%。

  在业内看来,北京二手房月成交量在1.2万-1.5万套属于正常区间范围,8月网签近1.4万套说明整体市场运行比较平稳,尽管仍处于调整阶段,但正在逐步复苏回温。“需要说明的是,网签数据具有滞后性,无法及时反映市场实际走势。”分析师表示。

  从恢复的角度分析,分析师认为,8月二手住房市场势头明显放缓,成交量相较7月已开始回落,与疫情前正常月份水平相当;由此,初步判断为疫情期间积累的需求已在6、7月份充分释放,市场节奏回归正常。

  值得一提的是,从6月开始,北京二手房成交量呈逐月上升的趋势,至此8月已经出现了“三连升”。麦田分析师分析,“三连升”的背后是5月份北京遭遇疫情,部分小区封控,成交基数低所致。从成交量来看,这三个月北京二手房市场逐月回升,市场已经走出最底部,当前市场进入调整阶段。

  不只成交量上升,市场均价也有所微涨。据中指研究院监测统计,北京8月二手房平均价格为75529元/平方米,环比上涨0.28%,同比也上涨4.27%。

  对于二手房平均价格上涨,多位业内人士认为,主要来自市场层面的观望情绪主导,目前大部分房东不着急出手,惜售以求卖出好价钱的心态较为明显。

  此外,聚焦到二手房市场成交结构,面积和区域出现了明显分化,优质房源一房难求。从面积段来看,中小户型和豪宅卖得好,中间面积段行情一般。

  其主要原因在于,刚需第一套房通常受制于总价、通勤等诉求,相较于新房楼盘,对应的二手房可选择的范围更广,且地段周边配套更完备;而豪宅买家将房子作为资产看待,在当下更利于发挥保值作用。

  企稳信号明显

  市场向买方倾斜

  从今年年初以来,多次重要经济会议中都提到,合理支持刚性和改善性住房需求。尤其是信贷端迎来积极变化,市场活跃度有所提升。

  以首都北京为例,在5年期以上LPR遭遇年内三降后,8月北京首套及二套房贷款利率下限已降至4.85%和5.35%,这也是自LPR捆绑房贷利率后,北京首套房贷利率首次跌破5%。

  在政策暖风的带动下,二手房市场逐渐企稳。

  麦田分析师表示,目前买卖双方价格博弈尚未完成,接下来政策若没有大范围调整的情况下,市场将继续处于盘整状态。预计9月份随着挂牌房源的增多,房东下调挂牌价的压力会进一步增大,市场会进一步向买方倾斜。

  北京链家研究院则认为,当前金融和政策氛围整体宽松,尽管居民购房按揭成本在进一步下降,但对市场的刺激作用并不明显。目前,市场预期处于稳定状态,买卖双方观望情绪皆较为明显。预计未来一段时间内,北京二手住房市场将保持当前修复的态势,平稳发展。

  展望未来,中指研究院预计,各地政府将继续“用足用好政策工具箱”,因城施策稳楼市。随着楼市政策环境的持续改善及传统销售旺季的来临,部分一二线热点城市房地产市场或逐步企稳恢复。(应受访者要求,张铭、赵宇皆为化名)

  文/宋欣 本报记者 李桁

【编辑:程春雨】
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