宛如冬天里的一把火,在12月8—10日举行的中央经济工作会议上,房地产行业支柱地位再次被决策层强调,会议提出保持房地产市场稳定健康发展。而在持续一个多月来政策利好频出的刺激下,“寒冷”已久的房地产市场迎来了一丝温暖的气息,在连续数月同比下降后,11月份北京、上海、深圳等焦点城市房产成交量呈现上涨态势,其中,北京共成交期房商品住宅12479套,成交面积为119.6万平米,期房商品住宅成交套数环比上月增加了50.9%,成交面积增加了52.4%；上海也是如此,统计显示,11月份上海商品住宅成交70.85万平方米,已恢复到今年7月的水平。

　　中央最新的政策精神和反弹的成交数据给连续数月量价齐跌的疲软市场打了一剂强心针,让低迷的楼市在寒冷的冬天中有了一丝暖意,虽不能证明市场已经进入上升通道,但从数据反弹的背后仍可感到买房者的观望情绪得到初步释放,专家表示,在政府宏观调控从抑制地产泡沫转向保持房地产行业平稳发展之后,市场或许预期更多实质性利好将出现,在长期的刚性需求和政策刺激的作用下,如果能及时平衡市场供求关系,平抑房价缺口,买房者流失已久的信心将一点一点地恢复。

　　房地产新政后续措施可期

　　刚刚结束的中央经济工作会议指出,“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,要保持房地产市场稳定健康发展,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用”。

　　这是一个月以来中央第二次强调房地产业的支柱作用。11月10日,国务院总理温家宝在部署落实中央扩大内需政策措施的七项工作中,第三项工作便明确提出对房地产行业定调,当时温家宝总理用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国民经济的意义。

　　专家认为,从中央经济工作会议相关表述中可以窥见未来楼市政策走向,比如,继续降低住房贷款利率、降低住房交易环节税负,甚至放松“二套房”政策也有可能出台,不过,就短期而言,楼市下行趋势难以改变。

　　中金公司首席经济学家哈继铭表示,中央提出保持房地产市场稳定健康发展,印证了房地产发展是国民经济的主要支柱之一,但目前商品房空置率较高,市场供应过剩,同时房价水平也超过了普通居民的承受能力,因此,房价还有下调压力；但为了鼓励居民买房,政府会有一系列货币政策配合出台,与房地产市场形成良性互动。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭更是认为,相关部门将根据中央经济工作会议有关精神,继续出台细则。比较可能的措施包括:适当放宽第二套房购房限制,如降低首付、利率优惠；降低或减免住房流通过程中的税费；降低个人所得税或购房退税等。

　　刚性需求是行业过冬的棉衣

　　长期以来,城镇居民对住房的刚性需求是市场多方力量预期房价持续上涨的主要原因,这一因素在如今我国快速城市化的大背景下仍不能消除。

　　相关数据显示,截至2007年底,我国城镇化水平仅为45%,城镇人口5.8亿,按规划,到2020年我国还将从农村转移出约3亿人口,这些新增城镇人口的住房问题占刚性需求的很大一部分,并且原城镇中的居民也有改善住房条件的需求。

　　住房和城乡建设部政策专家委员会副主任、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌近日就表示:“中国的楼市正处在一个成长性的阶段,我们的城市化进程、旧城改造和现有人均住房面积都决定了中国的楼市存在很大的刚性需求,发展空间很大,而美国的楼市已经饱和了。”

　　在庞大的现实需求中,热点地区的城市化进程往往更加迅猛。

　　北京市政府相关负责人近日表示,在全市1.64万平方公里的国土资源中,能够开发利用的仅有0.6万平方公里,在此基础上,规划部门采用生态及水资源承载力法、就业岗位需求预测法、综合增长率法等3种方法测算出2020年全市人口规模承载量在1800万人左右,但截至2007年末,北京市常住人口就已达到1633万,并且每年以40万—50万的速度增加,照这种趋势,2012年北京常住人口将达到规划中2020年的水平。

　　上海的情况类似。上海市早年曾颁布《城市近期(2003—2007)建设规划》,规划显示将控制中心城区人口规模,引导人口向郊区重点城镇集中,预计至2007年城市常住人口规模为1670万人,这在当时被认为是一个不乏野心的城市扩张计划,但2007年底的统计数据显示,上海常住人口为1858万,已超规划188万人。

　　或许,在这种极端猛烈城市化的背景下看待中国的房地产问题才更具现实意义。一位资深地产界人士向本报记者表示,在当前市场出现大量卖方而缺少买方的情况下,开发商高价售房赚取暴利的时代一去不复返,但是,支持行业长期景气的要素还在,我国城镇化的刚性需求仍是支持行业过冬的棉衣。

　　企业应抓住时机调整战略

　　虽然长期而言城镇化背景下的刚性需求给予开发企业投资信心,政府政策措施的实施也弥补了购房者的承受力“缺口”,但显然,房地产市场的稳定还需要多方共同努力。

　　当前主流学界基本达成共识的观点是,房地产目前仍是拉动中国经济增长的最大引擎,其产业链足够长而且充分,政策拿捏得当,刺激经济的杠杆效应自不待言,但令决策层费思量的是,房地产业发展,可能进入两个极端:一方面,如果房价过快下滑,那么近两年内就有可能将地产泡沫刺破,因为金融机构目前通过放贷已和地产行业紧紧地捆绑在一起,我国银行业改革的成果很可能随之葬送,并扯动宏观经济更加回落；另一方面,在满城尽是“房奴”怨的大中城市,房价水平确实已经远远超过居民实际购买能力,同时也将居民的大部分消费能力单纯“押”在住房上,对于衣、食、行等其他方面的内需扩大并不是利好消息,更甚之,如果政策简单以“托市”为目标,本已膨胀的地产市场或许还将酝酿更大的泡沫。

　　在这种情况下,借助宏观政策的利好“东风”,房地产开发企业主动调整发展战略显得尤为重要。中房协秘书长朱中一日前便表示,在市场低迷的情况下,如何将购房者的自住性需求、改善性需求转化为实际的需求,除了政府政策的扶持外,企业更应该向市场提供价格合理、质量可靠、性能良好的房屋,提高社会服务的水平,让市场接受。

　　他指出,在市场供不应求时,企业的不少问题被市场掩盖,而当市场遭遇调整期时,企业存在的问题就会显现出来,当前最困难的企业可能是一些资金流紧张而又不依法开发的企业。他表示,市况不好的时候,也正是改革最有利的时机,应该利用这个时机,解决影响房地产市场深层次的一些制度问题,这样才能维持房地产市场的长期稳定健康发展。本报驻京记者杨小亮

　　-专家观点

　　中房协秘书长朱中一:在市场低迷的情况下,如何将购房者的自住性需求、改善性需求转化为实际的需求,除了政府政策的扶持外,企业更应该向市场提供价格合理、质量可靠、性能良好的房屋,提高社会服务的水平,让市场接受。

　　中金公司首席经济学家哈继铭:中央提出保持房地产市场稳定健康发展,印证了房地产发展是国民经济的主要支柱之一,但目前商品房空置率较高,市场供应过剩,同时房价水平也超过了普通居民的承受能力,因此,房价还有下调压力；但为了鼓励居民买房,政府会有一系列货币政策配合出台,与房地产市场形成良性互动。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭:相关部门将根据中央经济工作会议有关精神继续出台细则。比较可能的措施包括:适当放宽第二套房购房限制,如降低首付、利率优惠；降低或减免住房流通过程中的税费；降低个人所得税或购房退税等。(记者杨小亮）