青岛土地市场深陷低迷期 短期难言回暖

　　在政府持续宏观调控下,土地市场于去年进入低迷,并在今年上半年陷入供需双降的冷清局面,土地流标、底价出让等现象十分普遍。虽然最近随着商品房成交量回升,土地市场也开始有所起色,但高库存致房企面临巨大的资金链压力,拿地谨慎,土地市场短期内难言回暖。

　　住宅用地成交骤减七成

　　自去年限购政策实施以来,土地交易市场一直不景气。由于市场存量房增加,销售停滞,青岛土地市场明显降温。

　　据中国指数研究院青岛分院的统计数据显示,今年上半年青岛各类土地总成交160宗,其中住宅用地成交40宗。而在去年同期则是成交504宗地块,住宅用地成交143宗,住宅用地成交降幅达七成。统计显示,今年1—6月份,青岛土地成交建设用地1643591平方米,同比2011年上半年下跌31.09%,规划建筑用地面积3443231平米,同比去年上半年下跌71.33%。

　　从具体的土地用途占比变化来看,住宅用地供应业趋于迟缓。今年上半年,青岛推出的地块中工业用地所占比重最大,高达49.23%；其次为商业、办公用地,比例为26.39%；住宅用地所占比例仅为23.94%。

　　青岛的现状是全国土地市场“冷清”的一个缩影。据国家专业统计机构发布的数据显示,全国20个重点城市2012年上半年的土地市场共计成交了2067块,累计土地出让金为2274亿元,仅为去年全年土地出让金的25.8%。住宅用地成交宗数、用地面积、土地出让金下滑幅度均为各类用地之首,住宅用地累计成交439块,同比减少35.6%。

　　底价成交成常态

　　同往年拍卖土地高溢价成交情况明显不同,底价成交成为今年岛城土地市场普遍现象。在今年上半年成交的居住商业类用地中,超过七成的土地是底价成交,总的成交溢价率不足1%,而过去3年中土地成交平均溢价率为23%,即使是去年,整个土地市场的平均溢价率也在8.34%。

　　今年首拍——四方区广昌路5号2月挂牌拍卖起价3525元/平方米,拍卖师宣布拍卖开始后,7号竞买人首先应价,之后无人加价,最终该地块由青岛一本土房地产商底价拍得。4月20日的一场土地拍卖会上,万科以4585元/平方米的起拍价竞得四方新都心一地块,整场拍卖会仅仅用了3分钟。随后5月四方两地块也均以底价成交。

　　在底价成交成为交易常态的同时,流拍、中止拍卖等现象也时有发生。青岛七区范围内上半年共有三幅住宅用地出现流拍、中止拍卖现象。李沧区重庆中路399号地块曾计划在今年1月11日拍卖,但最终因竞买参与企业未达标而取消拍卖。2月份调低竞买保证金后再次推出,仍没有避免“终止拍卖”的命运,推迟于3月15日上午举行的拍卖会却又因故取消,成为今年“最难拍”的地块。4月27日,在开发区卓亭广场公共资源交易大厅举行土地拍卖会,一幅位于胶州湾隧道开发区下桥段的住宅地块,因无人应价导致流拍。备受瞩目的四方区山东路171号人才市场的地块,自3月底公开亮相以来,在不到3个月时间里就被两次“中止”拍卖活动。

　　与此强烈对比的是,2009年和2010年青岛土地市场火爆,“地王”诞生现象屡见不鲜。2010年,青岛土地市场先后出现东海西路前海地块、工人疗养院地块、浮山后地块等5个地王。

　　短期难言回暖

　　今年6月份以来,北上广等重点城市接连成交高溢价地块。这是否预示着全国土地市场将整体复苏?

　　对此,业内人士普遍认为,当前土地市场回暖只是个别现象,下半年预计整体仍将保持平稳态势,回暖局面短期内仍难以出现。

　　中原地产市场研究部总监张大伟说,土地市场的冷暖不应只看几天的数据,个别地块出现超高溢价率,并不能代表全国的情况。“目前土地市场的高溢价成交只是个别现象,且大多是一些非住宅类的小地块。

　　“判断土地市场是否回暖,单凭溢价率不能说明问题。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,“如果接下来出现住宅地块大量溢价成交,以及银行开发贷放松,才意味着土地市场真正的回暖,应当重点观察这两个指标的变化。”

　　放到青岛市场来看,虽然近期楼市成交量回升,一定程度缓解了开发商的资金压力,但年内众多的房企仍处于去库存阶段,难以大规模购买土地。

　　高库存致房企面临资金链压力。据知情人士透露,当年的地王——2010年绿城斥资40余亿元拿下的前海钻石地块,在沉寂两年后于今年2月份进行项目规划公示,如今依然停留在地基开挖阶段。

　　“对于开发商来说,地价的高低在资金链环节中比重较大,尤其是在现在市场不好的情况下,拿地前更要再三斟酌。”一位开发商直言,目前,房企拿地依旧是“按需而取”,以抄底为主。另一方面,大部分中小房企资金紧张,对土地市场的参与度不会太高。

　　“去年,开发商普遍认为限购政策会在年底放开,因此拿地的积极性还算高；但今年国家频频释放调控政策不会放松的消息,加上存量房源持续维持在10万套以上,多数开发商不敢、也无法腾挪出资金来拿地。”科威国际不动产青岛分部总经理孙杰说,如何尽快地消化库存量,仍是开发商面临的主要课题。(白晓）