“城中村”拆迁难如何破解？

　　本市中心城区最大一处“都市里的村庄”初步完成房屋征收

　　“城中村”拆迁难如何破解？

　　要拆了！如一石投入湖面，这一消息在即将动迁的“城中村”的新老“村民”心中泛起波澜。

　　拆除“城中村”并不容易，居民与外来务工人员的利益，环环相扣，错综复杂。记者走进本市中心城区最大的一处、初步完成房屋征收的“都市里的村庄”——高家浜、乔家塘基地，了解“城中村”在拆迁中是如何解决难题的。

　　上万租户如何出“村”

　　数十倍于户籍居民的外来租住人员的“出路”问题，是“城中村”改造绕不过去的难题。

　　走在乔家塘曾经的商业街上，放眼望去只见一处处废墟，这里曾经布满各类无证小店、黑诊所。而今只有残留在墙头上的种种小广告，能依稀推想出过去的热闹景象。这些曾经热闹的小店，几乎都是外来人员开的。他们服务的对象大多也是外来群体。这里的外来人员大多从事着小摊贩、清洁工等职业。

　　高乔基地“城中村”由高家浜、乔家塘两个自然村演变而来，被田林路、苍梧路、桂林路、漕宝路包围，占地6万平方米，户籍人口1600多户，约12万平方米建筑物。这里的本地住户大都早已搬出，空出的老房子用于出租。因为租金低廉，吸引了很多外来务工人员落脚。“安徽的、四川的、山东的，他们拖家带口，又介绍老家亲友过来打工、居住。最多时住了4万人。”

　　徐汇区第二房屋征收服务事务所入驻高乔基地，首先面对的是，那么多流动人口租住，怎么疏导出去？事实上，从去年起，事务所就开始了各项铺垫工作。

　　据一些老居民回忆，“城中村”里曾经黑网吧、无证商店林立，短短一条街上甚至还开过几十家游戏机房，门口有长相凶猛的大狗看门，里面还有赌博机。

　　疏导首先从整治入手。整治黑网吧、黑旅馆，取缔无证摊点、无证诊所、无证饮食店。“这些无证营业场所存在治安、食品卫生、消防等隐患，居民本就意见很大。”高乔基地项目组负责人说。

　　更深一层的考虑，因为这些经营场所很大程度上维系着“城中村”的日常生活运转，通过不断整治，不法商贩感到做不下去了，一些外来务工人员也对食品安全、环境卫生、健康等有了新认识。就此，1/3的外来租住人员主动选择了离开。

　　“停租行动”如何深入

　　“城中村改造，表面上看，就是拆拆建建的粗活，但其实它是项细致活。”徐汇区第二房屋征收事务所负责人章立新感慨，停租就是其中一项。

　　虽然外来人员只是租户，在此地并没有产权，但有些人居住在此处十几年或二十几年，要一下子解除租约，也不是简单的事。“有的租户长期承租，合同都找不到了，有的甚至根本没签过合同。”

　　另一方面，一些村民也不舍得那笔丰厚的租金。隔成十几间甚至几十间房出租出去，每月收入几千至数万元不等，这是一些居民的重要收入来源。

　　一位老居民说，上世纪七八十年代，高家浜、乔家塘开始陆续征地建厂。2002年起，村改为居委，隶属于徐汇区虹梅街道。土地征收后，土地上的住房既没补偿，也没拆除。“征而未拆”的局面，造成了这里“有房可租”的局面。

　　“要给房东们把道理讲清楚。”在另一个即将开展征收的“城中村”，居委会开始行动起来，告诉房东“停租可避免引起不必要的麻烦”，他们告诫房东们，即将到期的租约不要再续签，未到期的也要尽早通知房客，让房客们提前有所准备。

　　“我们这里的租金，很多都是每月付清的，其实只要房东不看重眼前的一点利益，事情不难解决。”一名居委会干部告诉记者。看到如今还有居民挂出“有房出租”的小牌子，他们也会做居民的工作，“早点完成征收，早点住进新房，对大家都是好事。”

　　在高乔基地，随着征收工作的展开，大多数签约居民租约到期后，不再续租，将房子交给了项目组。但也有四五十户居民和项目组还在协商过程中时，租约就将到期，续租，会给下一步的房子征收带来麻烦，不租，租金岂不落空？再三权衡后，由项目组出面将房子租下。通过这样的方式，数月下来，大多数无房可租的外来人员自然也离开了村子。

　　居民利益如何厘清

　　解决了外来租户出村问题，居民利益如何厘清，也摆上台面。

　　徐潘基地是占地80亩、户籍人口414户的一处“城中村”。徐潘基地征收项目负责人鲍增荣认为，保证“城中村”基地平稳、有序征收，不仅要有充足的房源和资金，更主要的是给力的方案，公平、公开、公正的程序。

　　“高乔基地”项目组办公室旁边，正在建造几栋楼房。章立新说，考虑到居民“离土不离乡”的情结，项目组为每户征收家庭至少准备了一套就近安置房。“告别摇摇晃晃的老房子，住上窗明几净的电梯房，一些老居民盼了几十年，进一步改善生活，是他们心心念念的事。”

　　每个人都盯着征收方案。徐汇区今年“城中村”改造虽延续了以往农民宅基地征收“拆一还一”的政策框架，由于“征而未拆”的时间久了，不少家庭情况有了变化。要做出切实可行的方案，前提必须弄清近二十年来各家各户的家庭人员变化情况和房屋面积变化情况。为此，两个项目组前后各召开了近20次居民座谈会，听居民把想说的话、想提的要求全部摆出来。项目组负责人管这个做法叫“矛盾前置”。

　　“孩子结婚用房，怎么算？”按照农村宅基地的相关规定，成年子女结婚时，符合条件的可申请新宅基地。一些人提出，现在时代不同了，婚房不能按照“男女补偿只能算一头”的农村“老规矩”，还有人提出“家里未婚的大龄青年，能否适当增加补偿”，也有居民提出“家里某人，在上次征地后、这次征收前故去了，怎么算？”形形色色的问题摆在台面上，在居民讨论作出决定后，写进补偿方案，不再搞个案式的补充协议。

　　今年徐潘基地已签约的300多户人家，未出现一份补充协议。鲍增荣说，“如果个案多了，大家到处乱猜疑、乱比较，‘他家能补充，我家为什么不能补充’，如此一来，哪怕补得再多，心里都会觉得自己少了。”只有公开、公平，每户的家庭情况、补偿方案、评估公司选聘、安置房源等全部上墙公布，“大家的心才会平”。

　　“有了居民认同的方案，是成功的一半，另外还要看项目组能否坚守方案。”项目组有时会遇到金钱的诱惑、人情的笼络。鲍增荣说，协商过程中，有居民拿着一沓百元大钞放在面前，让他在面积上增加一些，被断然拒绝。也有个别居民请熟人当说客，让他提供好房型，也被拒绝。“只要开一个口子，整个征收方案就会崩溃。”

　　目前，高乔基地初步完成了房屋征收，已有近95%的户主签了征收协议，并搬出了“村子”。与此同时，徐潘基地随着90%的住户签了征收协议，人流如退潮般地不见了。(记者 张骏 通讯员 袁昭宇)