卖得最好的20个楼盘只有一半涨价 成都楼市“涨声”还远

　　四川在线消息(四川日报记者 周显彬)在春节后到4月底的这一波楼市升温行情中，成都楼市销量也逐渐上涨，据成都市房管局商品房买卖合同备案系统数据，在商品住房领域，4月份全市成交292万平方米，3月全市成交275万平方米，2月总成交89万平方米，1月总成交162.23万平方米。从大的行情来说，基本上在销量方面走出了一个上升的曲线。但是，作为楼市最关键指标的“房价”上涨并没有随着销量而同步。而且，记者还发现半年以来，成都楼市销售最好的前20个项目中，居然出现一半不涨一半涨价的局面。

　　看房价

　　卖得最好的项目都“有涨有跌”

　　进入5月底，成都楼市基本进入半场收官的阶段，近日记者根据锐理机构发布的一份资料发现，上半年成都楼市住宅市场虽然销售不断有突破性的消息传来，但是依然处在价格盘整的阶段。从数据情况来看，在销售排行榜上改善性楼盘和刚需类楼盘基本实现“四六开”格局。“刚需项目占多数，这也表明楼市存量依然以刚需类项目为主。”业内人士孙林这样分析。

　　而且，如果把价格具体波动聚焦到每一个项目的话，结果更是让人惊讶。根据这20个项目在2015年11月-2016年4月份的备案成交均价数据测算，以半年为考量的时间维度，价格上涨的和下跌的几乎对半开。是的，即使是市场销售最靠前的20个项目中，蜀镇半岛、天府逸家、南湖逸家、新城吾悦广场4个项目价格出现明显的降幅，其中新城吾悦广场降幅达到-13.9%。另外还有多个项目无法统计价格涨跌，对此锐理在资料中表示，TOP20中国色天乡(鹭湖宫)、海悦豪庭、金强欧郡、郫县百伦广场等五个项目在2015年11月—2016年4月期间，有几个月份没有备案销售数据，可视为阶段性集中备案，为谨慎起见价格视为无涨幅或负增长。

　　从最终呈现的结果来看，半年以来，成都卖得最好的20个项目房价上涨和非上涨的楼盘几乎是对半开。而且，价格下调的基本都是刚需类项目，其中融创有两个项目上榜单，但是同样也以较大的降价幅度吸引了关注。“很明显，这是在快速清货。因为目前该公司在成都的产品结构和其长期战略并不匹配。”有业内人士这样表示。

　　而根据进一步的了解，有些项目的价格上涨，也并不能简单归结为“市场大势”。比如恒大天府半岛、德商华府天骄价格上涨是因为“清水变精装”;合能珍宝琥珀三期则是因为去年底一波团拉低了均价;蓝光圣菲悦城的价格上涨最直接的原因是所推产品类型发生变化，近三个月里备案房源中，大户型产品明显增多，由小户型到大户型，由位置较差到位置好的房源，价格上涨是必然……各类具体而细致的原因，促成了不同项目的房价上涨。“而这些非常个案的原因，都不是能够普及的利好。”

　　看比例

　　行业集中牵动去库存

　　根据CRIC数据显示，2015年成都商品住宅成交量达到2437万平方米，在十大城市中排在第一，但由于房价较低，成交金额仅名列全国第八，平均房价也在十大城市中排在末位。而从今年已经过半的行情来看，成都市整体上房价同样“基本不涨”。从这份数据来看，从去年11月到今年4月，成都楼市销售最好的20个楼盘一共销售13400套，销售总面积为120万平方米。但是根据中原地产听的数据，同期(从今年1月到4月)，成都商品住宅销售总量为820万平方米左右。TOP20的销售总面积，仅仅为市场总量的15%左右，

　　这一比例并不算高。上海易居房地产研究院2月17日发布的《2015年全国楼市50强城市排行榜》报告显示，2015年，商品住宅成交量前50的城市合计成交量4.2亿平方米，占全国总商品住宅成交量近40%，其中前20的城市占比接近全国成交量的25%。如果以此能代表行业大势的数据为参照，从15%到25%，成都楼市未来行业集中度会进一步增加。“那么更多的房企会消失，不管是兼并还是退出，库存都是需要解决的问题。”

　　而从目前的市场产品结构来看，刚需产品依然是住宅库存的绝对主力，而从库存量、从土地供应、从购买力水平等方面来看，成都楼市基本上在一段时间内依然会维持平价状态。更多的房企应该怎么做，卖得最好的20个项目的价格涨跌中或许能够看出端倪。