券商：房地产毛利率下行 资金面受到影响

　　随着房地产行业步入深度调整，行业的利润增速面临下滑的压力。近期不少券商在中期报告中都指出，下半年整个房地产行业将进入下行调整期，行业的毛利率面临下降的压力，同时资金面的影响也将逐步显现。

　　毛利率面临下降压力

　　申银万国研究报告称，2009年下半年房地产新开工和投资趋向过热，这导致行业从2010年下半年起会逐步进入库存增长阶段，从而形成对房价的压制。未来行业盈利水平和利润增速面临下滑；预计2010-2012年，行业平均利润率将由此前的41%降低至20%。企业更多依赖内生增长，而房价上涨平稳将导致利润增长受限；转型期间，政策对行业的压制导致融资受限，未来融资规模势必下降；2010年销售下滑导致企业平滑利润意愿显著，预计2010年行业利润增速为31%。

　　中航证券研究员张绍坤认为，2009年7月至2010年5月累计新开工面积达到13亿平方米，是2009年全年商品房销售面积的1.4倍，住宅供给相对较为充足，住宅市场将呈现2010年库存累积、2011年库存消化的态势。根据月供收入比和租金收益率测算，商品住宅价格回落幅度在10-30%，调整时间在1-2年，其中一线城市调整压力较大。

　　银河证券分析人士指出，2010年开发类地产上市公司的毛利率面临下降压力。2009和2010年商品房售价中地价占比在提升，预计从2008年的23%上升至26%和27%。此外，土地增值税的严格清算对公司整体平均而言，影响不大。预测主要开发类上市公司毛利率水平可能下降3-4个百分点。

　　资金面受到影响

　　从去年的“争地”到今年的“退地”，土地市场可谓风云突变。随着地价节节下调，再加上资金渠道受限，曾经的高价地所带来的资金压力正在逐渐显现。荣盛发展(002146)近期就公告称，公司于2007年12月所拿南京仙林地块已解除土地出让合同。该宗地块总价7.1亿元，已缴纳2.84亿元，其中1.065亿元定金不予退还。

　　国泰君安分析师孙建平指出，公司对于该项目已于2008、2009年度共计提减值准备0.60亿元，剩余0.47亿元将于2010年中报计提，折合降低每股收益0.03元。孙建平表示，南京退地使公司可以有充裕的资金做更好的拿地选择，缓解市场向下时的资金压力。

　　对于类似的退地现象，东方证券研究员杨国华表示，去年高价拿地的开发商将会面临开发资金的压力，但是在短时期内还不会明显暴露。三四季度房价下降后，开发商可能会对去年高价地计提减值，未来开发商的资金压力会越来越紧。他表示，尤其在去年快速扩张后，很多新开工项目的支出很大，但目前银行信贷、再融资、信托等融资闸门被关闭后，开发商的资金流入能力大幅下降。因此未来主要还是通过降价促销的方式来加快周转，促进销售回款，以解决资金问题。

　　招商证券研究员贾祖国则表示，目前已适当下调了部分地产公司盈利预测，下降幅度在20%左右。这主要基于三点考虑：4月份开始严厉的政策调控；地产再融资的从严，绝大多数想股权融资的地产公司可能在未来2年内都很难获得融资；部分公司预收款情况出现一定程度的恶化，资金面受到一定程度的影响。本报记者 于萍