租金与房价脱轨是零成交与租金上涨的必然原因

　　据媒体报道，6月，上海456个在售新盘中，有66个楼盘出现零成交。与之对应，5月6月，北京平均房屋租赁价格上涨20.3%，深圳房租甚至上涨了40%，我市部分房源租金上涨也超过一成。新盘销售与租赁市场，呈现冰火两重天的状态。

　　零成交，从表面上看，说明楼市新政初显成效；实质上，更说明部分开发商依然心存幻想，继续着楼市“第三春”的梦。消费者用脚投票，说明调控已经深入人心，短期房价下降趋势已经形成。在66个楼盘零成交的背后，同样是6月的上海市场，万科“第五园”以低于预报价20%左右的价格开盘，认购率达到100%。标杆房企的这一举动，既是企业自身加速回款的需要，更是寻求市场需求与项目定价合理临界点的积极努力。

　　房租上涨，市场上的说法很多，根本的一点，在笔者看来，依然是需求，是零成交和高房价的自然延伸：一方面，来自于楼市新政下观望的购房者转购为租；另一方面，源于对不合理的房价租售比的校正。目前，我市的房屋租金，从投资回报角度，回报率通常只有2%-3%，一套市值上百万的住宅，月租金却仅仅在2500元到3000元之间。因此，租金上涨趋势具有一定的必然性。

　　租金与房价的脱轨，正是零成交与租金上涨这一矛盾体出现的必然原因。换个说法，就是房价涨得过快，租金跟不上了，或者说，租金已经支撑不起房价了。那么，这种现象演绎的必然结果就是：房价不断向下调整，租金不断上涨，到了某一时期，租金可以支撑房价了，二者达到平衡状态，上述现象也就不会再出现了。

　　因此，从积极的角度，有作为的开发商不应该被动等待房租上涨到足以支撑房价的时候，而是应该变被动为主动，顺应市场需求，合理定价，避免零成交的局面再次出现。□张学谦 　　独立地产评论员