卖房俩合同违约金上惹纠纷 律师提醒签订需谨慎

　　一宗房产交易，两份购房合同，有虚有实。在一两年前，这样的两份合同中，虚合同中的标价是被“压”低了的，主要是为了减少房屋过户时的契税。但自从今年四月房产新政出台，虚合同中的标价是被“加”高了的，为的是多争取贷款。律师认为，无论出于哪种考虑，虚实两份购房合同都暗藏隐患，一旦出现纠纷，在认定法律责任上就会增加难度。

　　卖房俩合同 违约金上惹纠纷

　　前日(7月5日),市民马先生推门走进世宏律师事务所进行法律咨询。马先生告诉李律师，自己5月初卖掉了一套万新村的住房，目前手续都办妥了，按照购房合同，他应在6月1日前腾空房屋，逾期要按照购房价格的百分比支付每日的违约金。但是因为自己的新房装修还没有完工，马先生腾房出现困难，多住了一个月。既然在购房合同上有事先的明确约定，法律关系应该很明了。但是问题就出在购房合同上，因为马先生购买这套房签订了两份购房合同。买一套房签订了两份购房合同？当两份合同出现在李律师面前时，他有些疑惑。但马先生接下来的解释让他顿时明白了原委。马先生签订两份合同是一虚一实，双方协商后最终确定的房屋售价是40万，于是签订了第一份购房合同，马先生称之为“实”合同；此后，因买主需要办二手房的贷款，为了多贷些款，双方又签订了第二份购房合同，将房价标注为56万，也就是“虚”合同。很快房屋通过了一系列的过户和贷款程序。因马先生逾期腾房一个月，对方要求其按照“虚”房价56万的房价支付违约金，马先生不认可。双方就此产生纠纷后，马先生才来咨询律师。

　　两份购房合同，到底该按照哪一个来支付违约金？李律师说，对两份合同的形成还要最终考证后才能定夺。但有一点儿可以肯定，这样的歪招儿是很容易给购房双方惹麻烦的。

　　“对战”购房新政 虚“高”房价多贷款

　　马先生在房屋买卖中之所以被买主要求签订两份合同，与今年4月中旬，国务院发布的房产新政有关。国务院的政策中二手房贷的首付最低为50%，据了解，自房产新政实施以来，一些购房者为了能从银行多贷款，减轻首付带来的经济压力，在二手房交易中选择了签订虚实两份合同，“抬高”房价来争取更多的贷款。“实”合同是对内的，标注的是实际成交价；虚合同是对外的，是按照贷款需要作假后的价格。从以上马先生的交易中可以算一笔账：如果购房者按照40万的购房实价进行贷款，购房者要首付20万元，只能贷款20万元，贷款将全部付给卖主；如果按照56万进行贷款，购房者首付为28万，贷款为28万，除去要支付卖主的12万，自己手中还剩16万。事实上，购房者只为购房支付了12万元的首付款，首付比例为30%。

　　李律师认为，合同是对买卖交易中各项权利义务的明确约定，虚实两份合同虽然能为购房者争取更的贷款，但其中暗藏隐患，一旦买卖双方发生纠纷，解决起来就很困难。

　　房屋中介：变通一下没什么难的

　　在蝶桥公寓附近的一家房产中介公司，记者以购房人的身份进行走访。“我想买套大点儿的房子，但听说二套房贷首付要五成了，目前手上的钱不够付首付款。”中介公司的工作人员说：“只要你看中了我们信息房源里的房子，首付款如果差些不够一半房款，我可以帮助买卖双方变通一下，没什么难的。”记者问他怎么变通，他轻描淡写地说，在双方商定好交易房价后，再把房价估高一些帮助买主多贷些款。”记者问：“这样行吗？会不会有风险？”工作人员回答：“没问题，这样的业务做了也不是一单了。你放心，差不了。另外，除了虚房价和实际房价两份合同外，我们也可以见证你们签三份合同，上面写上，一旦出现纠纷，以实价的合同来解决问题。”

　　记者咨询了多家中介公司的业务员，他们表示，自从房产新政实施以来，用签两份合同的办法帮客户解“忧”，已经成了业内不是秘密的秘密。至于银行贷款期间的房屋估价，如果加价的范围不是太过分，通常也都能过。中介公司在其中虽然没有得到直接的利益，但却能因此促进交易成功。

　　律师说法：冒险多贷款 隐患藏其中

　　对于购房中的虚实合同现象，李世宏律师认为，“高”房价虽然获得了更多贷款，减少了首付压力，成了应对二套房贷款首付提高的对策，但却埋下了隐患。当双方产生纠纷时，有价格不一的两份合同，以哪份合同的价格来确定房款就存有争议。在此情况下，双方利益都有可能受损。骗取较高贷款额度的行为实质上也损害了银行利益，尽管现在的房价还有涨幅空间。另外，银行的房贷是需要支付利息的，房贷越多利息也越多。(记者 刘彩霞)