保利叶上海单价降数千 后期降价预期将更大

　　自去年以来，保利地产和万科对于房地产的一哥之争有愈演愈烈之势。伴随着万科拿地的踏空，保利则是豪掷百亿拿下多块地王，呈现了犀利的扩张之势。但是随着调控的紧缩，素以快速开发快速回笼资金为特点的保利逐渐感到资金的压力，业内预测，在股价受挫、银行借贷从紧的多重不利影响下，保利后期降价预期将更大。

　　周祺瑾

　　降价直击

　　保利叶上海单价降数千

　　保利地产在上海的降价首先起于位于宝山顾村的叶上海，据悉该项目6月份推出一批房源，单价已降为1.4-1.7万元不等，此外还赠送最高达35平米的面积，而该项目去年年底推出过一批公寓房，单价已经高达2万元。虽然有相关人士表示此次推出的房源楼层、得房率和之前都存在差异，但是每平米最高6000元的差价，的确难以掩盖其降价的事实。据悉，该项目近期还有一批房源推出，据销售员透露届时除了保留之前的优惠之外，还会实行办卡优惠。

　　据当地开发商透露，保利叶上海的降价是受到绿地等大型企业降价的影响，因为不仅同处一个区域，产品也雷同，外加保利面临市场调整有出货的需求，因此这不能不说是区域内展开的一场价格战。除此之外，保利西子湾价格也有回落，据同策提供的数据显示，保利西子湾7月份网上显示签约4套，成交价格是9572元，较其1.5万的均价回落了近5000元。

　　某位对保利地产十分熟悉的业内人士透露，保利地产旗下的保利叶上海降价，是因为项目公寓房的购房群以自住客为主，对价格比较敏感，价格的调幅对于刺激成交量作用较大。事实上，保利地产在上海的项目之中，可以助其回笼资金的项目已经不多。

　　据同策提供的数据显示，保利在售的项目包括叶上海、保利西子湾以及保利梧桐语，其中保利叶上海7月份至今的成交套数为21套以外，保利西子湾一期和二期加起来，7月份的成交数为6套，此外，林语溪和海上五月花已经售罄，后期的梧桐语要下半年才能进入市场。

　　真相调查

　　犀利式扩张引发资金压力

　　目前保利地产、万科、绿地等龙头企业的降幅领衔整个房地产市场，有业内人士透露，之所以龙头企业急着促销，主要还是和其犀利的扩张导致的现金流顾虑以及年报等压力有关。

　　自2009年以来，保利地产和万科的一哥之争拉开帷幕，保利更是花了近400亿，帮助其斩获了多块地王。其中包括3.85亿元拿下北京密云云水名苑居住项目；38.1亿拿下了重庆红恩寺地块；30.4亿元竞得朝阳区东四环外东风乡高井村地块。根据保利地产拿地公告统计，2009年，保利地产拿下近30块土地，花掉近400亿。保利的项目囊括北京、上海、重庆、长春等多个城市，保利地产的扩张从一线城市，开始向二、三线城市扩张。

　　2009年，保利地产新增土地储备1338万平方米，地价款总计460亿元。而当年保利全年的销售金额不过430亿元。

　　进入2010年保利地产的扩张丝毫不减势头，公开资料显示，一季度保利地产获得17宗土地，涉及金额已达到204亿元。调控开始后，保利地产的急剧扩张并没有减缓，今年5月保利地产再度斥资56亿元获得了178公顷的9块土地。保利地产仅土地扩张一项所需支出的资金，已经超过去年公司营业总收入。

　　增发处于搁置边缘

　　2010年并不如2009年的顺风顺水，特别在资本市场，多个房地产上市公司股价遭遇重创。上市企业得以“圈钱”的重要渠道遭遇围堵，招商等多个企业因为股价的惨跌不得不搁置增发议案。其中保利地产公告称，国务院国资委已批复其定向增发方案：拟以不低于17.92元的价格定向增发融资不超过96亿元，开发12个项目，其中大股东保利集团承诺认购额度在1亿-12亿元之间。但是自调控开始后，保利地产的股价一再下挫，致使其距离增发价依然存在较大差距。

　　有业内人士表示，房地产企业拿地多数都不是自有资金，整个过程一般是从拿地、招标、施工、销售，到最后回笼资金，如果当中有一个环节出了问题，企业就会陷入困境。对于保利地产而言，全国项目众多，对资金的要求可想而知。按照保利地产屡屡通过增发磨平负债的模式，增发如果被搁置，后期影响是巨大的。加上目前银行股价下跌惨重，银行的贷款额度骤减，仅国有项目已经力不从心，更不要提对房地产项目的支撑。

　　业内观点

　　降价预期或加重

　　“以保利目前的负债率或许还没有对于其资金造成最大的影响，但是受到目前银行借贷难、资本市场融资难等问题影响，保利地产下一步可能会加大销售资金的回笼”，某位业内人士分析称。目前保利地产在上海以及全国项目众多，如果销售受到市场影响，还会多出一笔不小的营销费用，不仅资金回笼困难，对后期项目的开工资金也是考验，因此如果市场成交持续低迷，包括保利地产、万科之类的大企业将会有更为明显的促销。

　　记者手记

　　莫求行业龙头虚名

　　作为知名的房地产企业，寻求有计划健康的扩张无可厚非，也是企业发展的必经之路，但如何避免盲目性却是摆在眼前的一道难题。纵观市场，因为盲目扩张而导致失败的前车之鉴仍然历历在目，无论是开发商自己还是业内其他环节都不愿看见再有重蹈覆辙的“杯具”发生。

　　然而需要深思的是，行业带头大哥的虚名究竟有何具体的实际意义，无非是依靠品牌的效应给提高房价找个理由。此前万科楼盘的价格都是区域内的领跑者，除了万科物业的特色外，也只能用万科品牌来诠释其价值，更何况在其背后是电源插座喷水的“意外收获”。回头看看保利地产，仅仅在上海的项目本报就曾先后接到数宗维权投诉，保利内部对此则使出了踢皮球的杀手锏，冷淡的处理方式让购房者心寒。

　　万科也好，保利也好，既然已经在行业内树立起了自己的地位，首先想到的应该是如何做好自己的产品，提高楼盘的质量。如果有一天楼盘的投诉率为零，那才是真正意义上的行业老大，成为其他企业学习的榜样而非寻求一个规模上的虚名。届时相对略高的房价依然会让购房者觉得物有所值，那时企业的利益也能得到保证，那才是双赢的结局。