住宅投资受新政抑制 商业地产成投资“绿洲”

　　房产新政出台后，银行收紧了住宅“二套房”、“多套房”的贷款政策，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍。而商业地产贷款政策没有变化，商业地产贷款的要求已经与“二套房”贷款基本相同。新政抑制了住宅投资和消费的需求，商业地产则受新政影响较小，成为房地产开发和市民投资的一个出口。

　　投资转向商业地产成出口

　　新政后开发商拿地的热情锐减，对住宅投资的信心不足表现更为明显。据信立怡高的统计数据显示，今年6月，济南市供应居住和商服用地14幅，供应面积78.64万平米。本月成交8幅土地，全部为商服用地，未成交居住用地，土地拍卖市场冷清，出现流拍、底价成交现象。

　　信立怡高的分析认为，住宅市场受政策影响观望气氛浓重，成交低迷，土地市场也受波及。从6月份成交土地全部为商服用地可以看出，开发商对居住用地持观望态度，转而投向受政策影响较小的商业市场。预计在未来房地产市场走势尚不明朗的情况下，居住用地成交将继续受到影响。

　　从商业项目交易情况看，6月纯商业项目供应量环比下降，成交量却有所增加。在无新增供应的情况下，现有存量成为稀缺资源，吸引了大量投资者的目光。相关分析认为，目前房地产市场处于政策消化期，消费者对住宅市场的观望情绪有增无减，同时，越来越多的目光投向商业地产。商业地产有望成为房地产大舞台的焦点。

　　发展速度超市场预期

　　一直从事商业地产销售的济南行丰地产策略机构总经理邢凤军认为，山东商业地产发展一直不错，没有萧条过，尽管某些城市短期内商业项目存在过剩，但后期的发展速度往往超出了市场预期。像潍坊 2003年到2005年间，商业地产项目开发过剩，前景不被看好，有业内人士预测5年、10年内不用再建，但2007年又起来不少商业项目。因为城市的发展速度太快，商业消费的增长速度也太快，随着生活水平、消费能力的增长，终端消费市场一直在增长。

　　邢凤军分析说，相对于住宅投资，商业地产投资抗跌能力强、抗风险能力更强。具体地说，社区沿街底商风险最低，自生能力最强，投资收益也比较可观。其次是城市综合体。再次是内铺。还有一些专业市场比如济南海鲜大市场等投资回报很高，但需要投资者具备比较高的专业性。

　　投资要格外关注后期运营

　　但高收益往往与高风险联系在一起。尽管新政的出台，商业地产投资受到了更多投资者的青睐，但也酝酿着新风险。邢凤军认为，商业地产后期经营特别关键，需要一个养铺的过程，短时间内可能存在一些经营问题。新智盟地产顾问机构董事长郑振飞认为：“作为一个商业项目的投资者与运营者，会有多种收益方式：A、部分铺位的销售或整租，B、保留铺位的长期出租获益，C、自持产权物业的升值收益，D、运营的管理增值收益。真正高明的商业项目投资商，必定会巧妙混搭、综合均衡四种收益，而且也只有搭配得当的混合收益才能获得利益的最大化。”(记者 郑勇山)