取消商品房预售或解决供给过剩

　　近期上海市住房保障与房屋管理局在回复上海金融学院政法学院院长薄海豹“建议上海取消预售房制度”的书面意见时透露：逐步提高商品房预售条件并最终取消预售制度是方向，但目前取消预售制度的市场条件尚不完全具备。(据《东方早报》)

　　商品房预售制度在楼市起步阶段的确起到了推动开发商投资热情的作用，但是随着2000年以后黄金十年的开始，房地产市场投资急剧膨胀，早期开发商融资渠道大为扩宽，商品房预售制度对其缓解资金压力的正面意义已经日趋减弱。相反，由于预售制度，开发商不断加速扩张，一旦楼市进入冰冻冷却期，其负债式的扩张将会给企业持续运营产生巨大的压力。

　　目前楼市虽然尚处于“量跌价滞”的调控中期，但是如果下半年没有明显的政策松动，那么“量价齐跌”是迟早的事情。从调控的总体趋势来看，虽然目前世界经济二次探底的隐忧不能完全排除，但是各国稳固财政货币的趋势基本确定，二轮刺激经济、超发货币的概率几乎为零。因此政府延续2008年因次贷危机中断的楼市调控、推动住房保障建设的趋势几不可挡。

　　如果商品房预售制度被逐步取消，或者开发商提高应投入资金比例，如将目前的25%提升至50%。那么开发商势必为了回笼资金而加快销售速度，降价促销也在情理之中。当然这一观点建立的基础是市场并不缺乏现存楼盘供给。

　　由此不难联想到近期所披露的一些其他楼市相关新闻，如国家电网智能电表监测表明全国有超过6540万套以上的住房连续6个月以上读数近零。虽然此后国家电网公开否认，但是北京联合大学应用文理学院城市科学系张景秋和孟斌所带领的课题组研究早已表明：北京2007年的商品房空置率已高达29%，并且近年来呈现不断上升趋势。此外，《羊城晚报》的调查也表明广州地区的空置率也超过20%。按照这些调查结论，全国有数千万套住房空置并非全无可能。

　　从宏观调控的角度来看，城市化是房地产市场持续的主要动力。而未来10-20年间中国城市化提升的比例也不过是从目前的40%多提高到发达国家的平均水平70%左右。如果城市空置房真达6000万套以上，能容纳城镇化人口2亿多，再考虑到中国未来20年人口老龄化发展趋势，对新房需求不断下滑。那么中国楼市至少已经超前发展了10年。

　　在一个以投机为主的市场中，商品房预售制度对促进流转毫无价值，相反因为开发商自有资金需求的下降，其负债杠杆就会大大提高，继而推高整个市场的泡沫化程度。

　　□陆志明(上海 财经评论人)