密集调控下 上市房企经营活动现金流锐减

　　自2010年4月中旬政府出台对房地产行业新一轮密集调控政策以来，房地产销售价格涨幅趋缓，成交量出现萎缩，调控政策取得初步成效。保障性住房建设的加快以及对第二、三套房贷发放标准的从严，也大大影响了市场上潜在购房者的消费意愿。

　　据上证报资讯统计，截至8月17日，共计有36家房地产上市公司披露半年报，一线地产商万、保、金、招均已披露完毕。数据显示，已披露中报的房地产上市公司净利润为107.83 亿元，09年同期为72.83亿元，同比增长近50%；预收款方面，10年中期合计为1451.66亿元，较09年中期的852.11亿元增加约70%，表明短期内房地产公司业绩仍有一定保障。

　　需要注意的是，中报显示经营活动净现金流合计为-499.96 亿元，09年同期为267.74 亿元；货币资金合计为942.81亿元，09年同期为778.69亿元，增长幅度仅为20%左右。经营活动现金流由09年中期的净流入转变为今年中期的净流出，这或说明房地产企业加快了开发速度，但货币资金未能同比例增长，或给公司未来持续开发带来资金压力。在银行房贷收紧、资本市场融资难度提高(前期招商地产、世贸地产均撤销了定向增发再融资方案)以及银信合作重新规范的背景下，房地产企业或将面临现金流的严峻考验。

　　从历次房地产调整历程来看，首先是价平量缩，初期房地产企业现金充足使得开发商没有降价动力，但市场的观望情绪使得购房者减少，成交量出现下滑；其次是价跌量缩，随着调控政策的持续，开发商面临一定的资金压力，楼市价格开始松动，局部地区出现降价销售，但此时投资者仍有进一步等待心理，使得成交量未能明显放大，该阶段会有反复，但成交量整体仍呈下滑趋势；再次是价跌量涨，由于住房市场的刚性需求，接盘者开始增多，使得成交量逐渐上升。

　　市场分析人士指出，目前房价整体仍处于高位，在政府的持续调控下，未来房价出现下跌的概率较大。但需注意的是，在保障性住房建设的拉动下，房地产投资规模或能继续维持高位，前期房地产股票出现大幅下跌之后，存在一定的反弹动力，这也是近期市场房地产板块大幅反弹的重要因素。