通州楼市降价指日可待？市场转好开发商等套现

　　百万大盘新开二期售价每平方米比周边楼盘低两千元至三千元 房多价低周边项目压力陡增———

　　相比近期大兴、房山等区域新盘接踵入市以低价换销量的“顺应时势”，年初涨幅最高、舆论压力最大的通州板块似乎一直变化甚微。哪怕是成交量多月来急剧下降接近 “冰点”，其整体售价依然保持在2万元/平方米以上。(本报8月12日发表的《通州房价还能扛多久？》曾对区域楼市进行详细报道)

　　而就在本周，通州楼市僵持局面在一些即将入市的新盘带动下，有了松动的迹象，曾经高调直冲“单价三万”的通州楼市眼下高烧已退，狂热的区域楼盘逐步降温，而由即将入市大盘“低开投石问路”引发的“蝴蝶效应”，正快速在区域内蔓延。引用一位业内人士的观点，“尽管来得迟了些，但无论是心理承受能力还是市场现实压力，都已经让通州楼盘面临一个关键临界点，价格的下降指日可待。”

　　●市场观察

　　百万平方米大盘低开预期震动区域楼市

　　“通州地铁沿线马上要有新盘入市了。据说价格比周边楼盘都便宜，而且不是打折促销，就是直接低开，如果真是这样的话，对我们这些项目的影响肯定不小。”近日本报在通州某项目“探盘”时，项目销售负责人透露出这样一个信息，话语中对“竞争对手”的“来势汹汹”不无担忧。

　　这位行业人士口中的地铁沿线新盘，是位于八通线临河里站附近的“华业·东方玫瑰”，这一近百万平方米大盘预计将于8月底9月初入市，目前正在紧锣密鼓的蓄客阶段。本周末《广厦时代》在该项目现场看到，郁郁葱葱的园林实景已初现雏形，现场售楼处正式开放不久，当天在场咨询的买房人络绎不绝。“现在只是做客户登记，我们的销售价格还没有最终确定，但是肯定比同区域其他项目都低，比一期也高不了多少。”尽管华业·东方玫瑰的销售人员对价格“三缄其口”，但是知情人士还是向本报透露了该项目待开的二期大概的价格区间：“这次开盘整体价格在1.5万至1.6万元/平方米左右，毛坯房的价格应该不会超过1.5万元/平方米。”

　　来自亚豪机构数据显示，7月份通州区在售楼盘整体成交均价为20442元/平方米，算一笔账，如果按照1.5万/平方米左右的价格入市，华业·东方玫瑰的价格比八通线周边在售楼盘普遍要低2000元-3000元/平方米，而对比上半年炒得最热的“五河交汇”、“通州新城”区域楼盘动辄24000-25000元/平方米的单价，更是差距明显。再考虑到该项目近百万平方米的充足供应量的持续释放，也难怪通州不少项目对华业·东方玫瑰的入市如临大敌，纷纷考虑对自身价格的重新制定。而尚未入市就曾经高调表示将领区域价格之先的富力、远洋等名企通州项目，如今也对价格一词讳莫如深。

　　大批开发商酝酿深度降价

　　“我们毕竟是个百万平方米的大盘，现在刚开了个头，还要操作好几年，采取低价入市的方式也是合情合理。”华业地产负责人表示，该项目去年底开盘的一期两栋楼基本以内部消化方式认购一空，当时的销售均价约12500元/平方米，时隔大半年后二期开盘，他们认为也会保持在一个合理的价格区间内。“避开了上半年通州楼市的疯涨对我们来说也是件好事，使得这个项目在价格制定上更为从容和理性。”华业·东方玫瑰负责人说。

　　“大兴、房山的集中推盘主要出现在调控新政出台之后，在价格制定上拥有相当大的余地。通州的情况却大不一样，就是因为年初区域价格被炒得太高才造成今天这一骑虎难下的局面，其实目前的市场萧条已经让不少楼盘有些扛不住了，毕竟成交才是硬道理。之所以一直没有实质性降价，一是考虑到前期高价接盘的老业主的心理感受，怕引起纠纷，二是也不愿当率先降价的出头鸟成为众矢之的，因此大部分项目这么长时间一直在观望和犹豫，到底降不降和降多少合适，所以之前的价格调整基本都是以少量特价房等方式变相打打擦边球。”北关环岛附近某项目开发商接受采访时剖析了通州区域不少楼盘的“硬扛”心态。

　　而这样的“硬扛”心态有可能在近期入市的几个大盘带领下“瓦解”。采访中多位开发商表示，一旦华业·东方玫瑰等项目价格正式出炉，他们也会作出相应反应，通过价格调整换取市场竞争力。“降不降只是个时间问题，而降多少就得互相参照了。”梨园镇附近某项目开发商表示。

　　●分析

　　市场转好开发商伺机快速套现

　　北京房地产交易管理网数据显示，截至8月3日，北京通州区在4月15日新政后总预售项目为9个，共提供房源2552套，而其中签约量仅为264套，签约率仅为10.3%，九成房源滞销。新政以后单个项目销售率最高的仅为31.8%，更有4个项目接近零成交。尽管通州只是北京的一个区，其实际成交量只占全市不足5%，但值得注意的是，目前通州区的商品住宅期房存量已经占到北京全市存量的20.4%。是目前北京市存量房源最多的区域，而且其单个项目平均库存量也属于最高。

　　“通州楼盘长期高价造成的有价无市局面其实让不少项目已经叫苦不迭，大盘低开的来势汹汹更让他们忐忑不安。市场越差越不敢降，怕降了也没人买，而市场转好伺机快速套现，趁着区域楼市再度转热的东风，就此放下身段也不失为明智之举。”亚豪机构市场总监郭毅提出了“卖涨不卖跌”的新观点，她认为，种种因素叠加下的通州整体降价时机将到，即便是有些“半推半就”找台阶下，但一旦预期下调其降价效果将更加明显。

　　●后市动态

　　下半年通州区40万平方米供应量集中入市

　　据了解，下半年通州楼市将迎来新一轮供应高峰。除华业·东方玫瑰即将推出10万平方米、589套房源之外，包括远洋东方、金隅花石匠、世纪星城、北京one、天晟嘉园、阿尔法·汀香丽舍等在内的多个新老项目，都将先后入市。预计三、四季度总供应量将达40万平方米以上，在市场购买信心还未完全恢复之际，楼盘的集中入市，无疑更使区域竞争趋于白热化。

　　●行业观点

　　“亡羊补牢” 、“理性回归”获行业一致认可

　　对于通州楼市眼下的“理性回归”，业界专家一致认为，“亡羊补牢”为时不晚。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，通州是靠世界城市的概念炒热的，这个利好要等到几年之后才能显现。而从去年直至今年新政出台前，通州房价至少透支了三年。可见通州房价出现回归是正常的。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰亦表示，过去的经验表明，通州楼盘涨价过快，销售就会迅速下降。可见，伴随着新城利好而产生的涨价冲动实不可取。这些教训都足以令开发商保持谨慎，今后更为科学地合理定价，维持市场平稳上升的局面。（邱旸）