楼市真相：说“反弹”为时尚早

　　上个双休日南京楼市认购近900套，日均400余套，楼市仿佛从新政后的“严寒”一下子进入“盛夏”，买卖双方心态均发生微妙变化。降还是涨？涨还是不涨？买还是不买？开发商和购房者都左右为难。业内人士指出，目前认购量还不足支撑房价“反弹”，所谓“热销”只是个别现象，买房人不用恐慌，还是要根据性价比选择合适房源，更奉劝开发商如果贸然涨价，市场可能重新转冷。

　　“高认购量”其实并不高

　　429套、456套，上周六、周日两天的认购量从日均百套跃至400余套，楼市看似一派火热景象，也让不少等着“抄底”的买房人着实紧张了一把。楼市究竟是否如少数人认为的那样又开始升温了，让我们用数据来说话。

　　“高认购”与新盘扎堆上市有关。从认购量变化曲线可以看出，8月初至今认购的高点均出现在周末。近期单日认购量峰值出现在14、15日，分别为429和456套。但记者注意到，这样短暂的“洪峰”周末一过便自然消退，如16日(周一)的认购量由456套骤降至248套，17日更是只有区区131套。因此，单从个别时段、个别楼盘的热销判断楼市是否回暖，实在有失偏颇。

　　与前两年同期相比，目前日均400余套实属正常，认购量并不高。网上房地产数据显示，8月2日-15日，南京全市共认购了2438套，成交1304套。而2009年8月，全市商品住宅认购量为9626套，成交8284套。半个月的认购量尚不足去年8月认购量的1/3，有着较大的差距。

　　南京存量加上新增房源约2.8万套以上，开发商压力依然很大。网上房地产显示，随着新盘不断推出，南京可售商品房还在增加，很显然，新上市的房源并未全部售出，库存每月都在以上千套的速度增加。

　　上周六，荣盛龙湖半岛推出第二批房源，4600元/平方米的均价，吸引众多购房者前往现场看房、选房。 本报记者 童明摄

　　大多数楼盘仍然“滞销”

　　记者进一步调查发现，虽然成交量比之前有所上升，但均价低于8000元/平方米的低价盘是成交量的主要来源。在看似热闹的楼市中，除去几个因为降价、降低预期赢得热销的楼盘外，其余楼盘依然陷于“滞销”的泥淖。

　　分析近期几个卖得不错的楼盘可以发现，东郊小镇、保利香槟国际、金浦名城世家等无不是靠着低于板块均价的低价策略换销量。和府奥园、五矿御江金城等楼盘均是调低预期赢得市场认可的代表。

　　由于担心降价会引发前期业主的不满，因此各家楼盘在降价问题上都显得格外谨慎，但即便如此，近期仍有多家楼盘暗中调低了价格了。上周五开盘的城北尧化门的盈嘉香榴湾就把价格定在了8000多元/平方米，比新政前的售价足足低了1000多元/平方米。位于城中的凯润金城推出尾房9折优惠，希望尽快清盘。上周末金地自在城引发楼市“地震”，靠的同样是降价促销。新政前金地自在城毛坯房的价格每平方米接近万元，而上周六售出的448套房源中，精装修房源折后均价不到9000元/平方米，降幅十分明显。

　　当前降价楼盘寥寥无几，死扛着不降价的楼盘日子过得又如何呢？城南某楼盘在8月上旬推出了数百套房源，由于价格远高过同区域其他楼盘，因此看得多买得少，十余天来认购、成交双双为零。又如许多人津津乐道的上周末单日认购成交429套，事实上，14日热销楼盘排行榜上的10家楼盘销售总套数达到了387套。10家楼盘卖出了90.2%的房源，全市上百家在售楼盘在这一天内究竟售出了多少房源，由此可见一斑。

　　业内人士：

　　只是刚需释放，开发商不要轻言涨价

　　“卖得好的都是东西确实不错且价格比较合适的楼盘，现在的买房人以刚需为主，买房时更关心性价比。如果开发商盲目乐观想涨价的话市场还会转冷。”南京新景祥房地产经纪有限公司副总经理何晔表示。万唐置业有限公司总经理周斌也表达了相同的观点：“回暖要求日均成交在200套左右且持续一个月以上，目前成交量的爆发最多也就持续两三天，并且通常集中在新房源上市期，难以持续。”

　　谈到即将到来的楼市“金九银十”，南京网博机构总经理孙海认为买卖双方将继续胶着。随着上市量的放大，成交量会有回升，板块分化则更加明显。配套、位置较好、产品也不错的楼盘价格将坚挺，部分板块的房价还有一定下行空间。(记者 刘君 李迷)