上海楼市成交量将短期看跌

　　“想到了，也没想到。”昨天晚上，上海一家大型房地产企业的董事长如此评价国务院颁发的新“国八条”，“想到国务院要出更严厉的调控政策，但没想到是在春节前，而且是在房产税实施前，更没想到力度这么大！”

　　针对过热的楼市，国务院从去年4月起已三次出手。前两次调控后，楼市短期内均出现“成交量大幅下降”的状况。以新“国八条”为标志的“三次调控”，预计将使春节后上海楼市的成交量“短期看跌”。

　　今天上午，上海中原地产、汉宇地产、德佑地产旗下数百家门店，咨询电话不少。市民咨询的重点是“限购”和“营业税”，但绝大多数仍表示要“继续交易”。中原地产相关负责人表示，目前是楼市淡季，“上午打了十几家门店的电话，一单成交都没有。”而各区房产交易中心则显得相对冷清，来客多以咨询为主，成交寥寥，与前几天许多人顾虑房产税的“恐慌性交易”有了天壤之别。

　　根据佑威提供的数据，1月24日至1月26日3天，上海新房分别成交360套、327套和367套，均价分别达到26673元、28447元和22331元，成交量不高。结合每年岁末年初是楼市淡季，加上“三次调控”的政策影响力，预计上海楼市的成交量短期看跌，专家预计，可能会达到去年四五月的成交水平，但价格保持相对平稳。

　　新“国八条”中，对投资客影响最大的是“限购”口径在全国的统一，即对“当地2套、非当地有证明1套、非当地无证明”全面限购。此前，上海的政策是“一户家庭限新购1套”。对这一改变，不少开发商感到十分“头痛”，因为此前积累的不少意向客户，可能因政策限制而要求退还定金。

　　此外，一些计划年前交易的二手房，因新政策的出台，买卖双方需重新博弈。原本，二手房征收个人所得税有两种具体实施办法，即收取差价的20%或房价总额的1%。新政策出台后，不满5年的二手房转让将按销售全额征收营业税。这样，“阴阳合同”的作用将有所降低，且多出来的税费也可能增加购房者的成本。

　　相比较而言，二套房首付提高到六成，对楼市的影响相对较小。对政策想要打击的投资、投机客而言，增加了炒房成本，但过去数月，上海高档二手房成交，许多人采取的是全额付款的方式。不过，这条政策配合“不满5年营业税全额征收”，对改善型购房者的打击力度较大。

　　对比新“国八条”和此前两次调控，可看出政策力度大为加强，“三次调控”比“史上最严厉调控”还要严厉。但“猛药”之后效果如何，还需看市场反应。相关专家表示，新“国八条”具备一定的操作性，短期内必定可抑制需求，但时间一长，如供求矛盾仍然突出，则市场同样会有规避的方法，这就需要有更强的执行力。

　　今天上午，沪上不少房地产开发企业针对新“国八条”开会研究。许多公司总结出的结果是“全面收缩”，“算上过年，上海楼市这一轮的观望期估计至少3个月。”(记者 晏秋秋)