第三轮调控落地 楼市疯狂恐成绝唱

　　俗话说得好：“常在河边走，哪能不湿鞋”。在经历了年内两次重磅调控之后，中国楼市表现出的“量跌价照涨”的不屑态度终于让政府出离愤怒了。

　　1月26日，距离中国的农历新年仅剩不足一周时间，隐忍多时的中央再度重拳出击，突然下发了新“国八条”进一步加强楼市调控。这个被房地产商称为重磅炸弹的政策组合，不仅将农历2010年的楼市调控推到了历史顶峰，也正式宣告了第三轮调控的提前启动。

　　调控继续升级

　　限购首次入新政

　　本周三，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。在会议上，国务院确定了合理引导住房需求、促进房地产市场平稳健康发展的八项政策措施。

　　与2010年4月和9月出台的调控措施相比，此次新政的调控力度可谓是再次空前。它不仅明确指出要进一步落实地方政府责任和约谈问责机制，严格住房用地供应管理，加大保障性安居工程建设力度，还通过综合运用税收、信贷、限购等政策手段，继续遏制投资投机性购房。

　　其中，税收方面，新政要求各地要加快建立和完善个人住房信息系统，严格执行个人转让房地产所得税征收政策。对个人购买住房不足5年转手交易的，从之前的差额收取营业税调整为统一按销售收入全额征税。同时，再一次强化了差别化住房信贷政策，要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　而让房地产商颇为“受伤”的限购令在此次新政中也被“首次”明确提及。新“国八条”规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内要从严制订和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　调控提前启动

　　房地产商吃惊

　　“新一轮的调控迟早会到来，但没想到会在这个时候出来。”对于新“国八条”此番春节前的突然“袭击”，连许多一直在密切关注政策动向的房地产业内人士都颇感吃惊。

　　禅城区某楼盘负责人就表示，无论是去年4月出台的史上最严厉调控措施，还是国庆节前出炉的升级版政策，都在实际中证实了对楼市的影响不大，虽然“9·29”新政实施之后，全国一些地方的楼市成交开始萎缩，但房价水平却一直居高不下，且仍在稳步上升。在此前调控基本“失效”的情况下，中央进行第三轮调控也是十分自然的。但是，从“9·29”新政以来，中央涉及楼市的相关调控政策如加息、收紧银根等也接踵而至，楼市的政策环境正不断被“加压”并逐渐显露效应，因此，之前业内人士普遍估计中央会在春节以后、五一之前启动第三轮调控，而不会在年前继续施压以免影响宏观经济的稳定。

　　不过，对于此次调控的“不请自来”，佛山经纬房产咨询公司市场研究部经理李华宇却认为“虽然在意料之外，但也在情理之中”。他表示，从去年12月和今年1月的市场表现上看，楼市已明显摆脱了调控的影响并出现一定反弹。这不仅体现在一手房成交的畅旺上，更表现为各地房价的普遍上涨。据前不久中国指数研究院发布的《12月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，显示在去年12月份里，全国十大城市的住宅平均价格达到15523元/平方米，相比11月上涨了0.75%，除了上海一个城市外，其它九个城市均出现了不同程度的上涨，这也是自2010年9月份起，全国十大城市房价连续4个月出现上涨。

　　而在二线城市的佛山，楼市更是丝毫看不到调控的影响。来自佛山世联地产的统计数据显示，自“9·29”新政出台以来，佛山一手房成交虽出现短暂的结构性下滑，但整体表现畅旺，单月成交量一直保持在百万平方米左右，而成交均价则从2010年8月份起连续5个月出现环比上涨，并连续五次刷新佛山房价的历史新高纪录。

　　“房价屡调不降，成交重新反弹，这或许就是中央提前启动新一轮调控的原因。”李华宇这样猜测。

　　新政凶猛

　　限购或成调控杀手锏

　　不过，无论中央提前启动调控的初衷是什么，从新“国八条”的内容来看，可以肯定此次的调控力度是空前的。

　　“这一政策来得很猛。”广州市社科院高级研究员彭澎在接受记者采访时这样评价新“国八条”，他认为，这次国务院发布的新政策对房地产市场调控的加码，预示着政府将会对房地产市场进行新一轮严厉的调控，而且调控的力度将会加大。彭澎预计2011年在政府严厉的调控下，房价将会有所回落，而房价回落的时间将会在今年下半年。

　　来自佛山经纬的李华宇则表示，新“国八条”的实施将会在很大程度上挤出房地产市场中的投资、投机需求，“与‘4·14’和‘9·29’政策相比，此次新政并没有涉及首次置业的刚性需求，而是通过税收、信贷、限购等政策手段来遏制投资、投机性购房。”据他介绍，受通胀预期加强的影响，近段时间以来，佛山房地产市场中出于投资目的的购房现象有明显抬头趋势，因此，单靠提高首付、利率等信贷手段已远远不够，而此次新政除了继续强化信贷、税收等控制力外，还首次将“限购”写入到条款之中，这不仅关闭了投资、投机客户的贷款买房通道，也极大压缩了一次性付款客户的购房途径。

　　而在记者的采访中，佛山不少房地产商也坦承此次新政的出台会对楼市成交造成很大的影响。

　　“无论是提高首付，还是全额征税，都只是‘限制’成交，但限购则不同，它将彻底关闭投资客或改善型买家的购房通道。”在采访中，禅城区某楼盘的负责人直言很担心新“国八条”中的限购令。他表示，条款中虽然没有明确哪些地方、什么时间要实施限购令，但一旦落实那将会立竿见影，就像先期已经执行限购令的深圳、广州等地，不仅楼市成交将明显下滑，许多首次置业者的心态也可能受到干扰而重新陷入观望。“这对于房地产商的打击将是致命的”。

　　不过，在采访中，记者也发现有一些业内人士对新政能发挥的效应仍持保留意见。一位不愿透露姓名的房地产研究人士告诉记者，虽然此次调控的力度空前，但能发挥多大效果还需看地方政府的落实情况。他担心，出于自身利益考虑，一些地方政府不会愿意看到当地楼市成交出现大幅下滑，因此，不知新政在执行过程会否出现变形。