上海社科院专家：开征房产税并无理论上的障碍(2)

　　其次，如果考虑到土地价值上升后土地的租赁价格要跟着上涨，我们就不会因为房屋所有权与土地所有权的分离，而对因房价上涨支付房产税抱有疑问了。可能有人会说，买房时已经支付了土地租金，再要通过房产税形式支付额外的土地租金不合理；不过，如果引入级差地租的概念，这个问题就迎刃而解：房屋买下后，当周边环境因政府的基础设施投入而改变，使得土地租赁价格上涨，那么，原来以较低租赁价格获得土地使用权的业主，就应该通过一定形式作出补偿。由此，房产税在理论上可以解释为“征收级差地租”。政府拿到这笔钱，可以滚动投入、不断改善城市的基础设施。

　　最后，质疑者在做他们的分析时，假设“土地价值上升”是地方政府征收房产税的前提。其实这个前提不存在。因为如果真有这个前提，当经济危机来临、土地价值下跌后，地方政府就不应该再征收房产税了。比如美国次贷危机后房产价格平均下跌了30%以上，你不能说房价下跌时都是房屋价值的损失，土地价格没有下跌，在美国，房屋与土地的所有权通常都是合二为一的。但美国地方政府并不会因此就不收税了，当然，房价下跌了，按房价收的税会少些。所以用土地与房屋所有权分离，土地增值部分不属于房屋所有者来否定开征房产税，不具有说服力。无论从哪个逻辑角度看，开征房产税并无所谓“先天不足的理论缺陷”，对于商业性房产税如此，对于住宅房产税同样如此。

　　抑制非理性房产投资需要不断完善税制

　　至于开征房产税能否抑制房价，还取决于众多的其他因素，也取决于房产税的开征方式和范围。我们不能因为试点阶段开征范围有限，对房价影响有限，就否定房产税的意义。在发达的经济体，比如美国，由于房产税与遗产税的合力作用，有效抑制了房地产的投机和非理性投资。笔者曾经参观美国东海岸罗得岛海边的豪华别墅博物馆，这些被辟作博物馆的豪宅都是原所有者的子孙捐给市政当局的，一个很重要的捐赠原因，是那些名门望族的后代无力支付越来越贵的房产税，如将其变卖则不仅要交遗产税，还要交巨额所得税，而且房屋的历史风貌可能在易主后失去，不如捐作博物馆。总之，要让房产税发挥调节收入、抑制房产投机和非理性投资的作用，还需要我们在试点以后不断完善税制。  (徐明棋 作者为上海社会科学院世界经济研究所副所长、研究员)