广州二手房价与租金齐飞。昨日，合富置业发布了《2011年广州二手房白皮书》(以下简称白皮书)，其中数据显示，去年广州二手住宅成交均价为12423元/平方米，相比2009年9561元/平方米的成交均价上涨了28%，而住宅租赁价格去年一年也涨了12.7%。
白皮书显示，去年楼市调控风暴效果有所显现，广州二手住宅市场自用的购房比例近九成，其中32%为“换房族”，超过2/3的二手购房客是本地户籍。
◎成交 二手房成交面积史上首超一手房
去年，楼市调控重拳频出，广州住宅市场成交下降，但二手住宅市场的整体比重不断上升，成交宗数和面积双双超过一手住宅。
白皮书援引广州市国土资源与房屋管理局数据称，2010年广州二手住宅交易登记面积为825.42万平方米，超过一手住宅187万平方米，市场份额占到56.4%，历史上成交面积第一次超过一半。而二手住宅全年交易宗数更是自2007年起连续四年超过一手住宅，二手房的交易宗数市场份额达到62.4%。这也意味着，广州二手房市场满足居民置业投资需求的人群已远超新房市场。
在调控风暴之中，番禺反而逆势而上，二手住宅成交面积超过240万平方米，占全部市场29.7%，比居于第二名的天河区多100万平方米。而不少区域成交不同程度下降，南沙区成交跌势最猛，比2009年跌四成，而越秀、荔湾、黄埔、海珠、萝岗五区跌幅在二成以上。
◎房价 平均每套二手房109万 天河房价领跑全市
根据2010年在广州二手楼市占最大市场份额的合富置业成交数据，去年广州二手住宅成交均价为12423元/平方米，2009年的二手住宅成交均价为9561元/平方米，均价上涨明显，同比上涨28%。其中，广州二手房价格最高的区域是天河区，均价达到17844元/平方米，海珠区、越秀区成交均价也超过了全市平均水平。
值得一提的是，2010年广州各区平均每套二手住宅109.5万元，其中，天河区平均每套房价格为各区最高，达到166.4万元，花都区平均每套住宅价格最低，仅为53.3万元。
白皮书认为，目前广州二手房的楼价水平还是比较合理的。2010年广州二手房价平均水平在1.2—1.3万元/平方米左右，平均100万—120万元/套，中心区主力成交价格在1.5—2万元/平方米左右，平均110—130万元/套，比一手房价格平均低3000元/平方米、约40万元/套。
◎租金 去年上涨12.7% 今年预计仍将涨
房价涨了，租金也在跟着涨。数据显示，2010年广州二手住宅平均租赁价格为35.6元/平方米/月，较2009年31.6元/平方米/月上涨12.7%。
据白皮书分析，外来高素质就业人口增多、大学毕业生高峰期、旧城改造、有租赁需求的人群增多、物价上涨等多重因素带来庞大的租赁需求，2010年广州外省外籍租客比例超过四成，较2009年下半年增加约10%。租赁市场的供求关系不太均衡，租金稳步上升。
白皮书指出，2010年租金上升的幅度不小，比往年都大，在通胀的大环境下，预计2011年租金依然会保持向上的趋势。
◎分析 近三成买家一次性付款
取消优惠贷款利率、限贷、限购、限外……2010年房地产调控政策连续出台几轮。对此，白皮书指出，住宅市场投资性、投机性购房受到明显抑制，市场基本上转化为以自住型买家为主导的市场。
是否有热钱游资在广州楼市里兴风作浪？白皮书给出这样的答案：合富置业的交易数据显示，广州二手住宅市场自用的购房比例近九成，其中首次置业的占五成七，换房的占三成二，而投资理财的以长线出租为主，不到一成，短期投资者很少，“这可以看作是调控产生的明显效果”。
白皮书还指出，广州二手楼市以本地消费为主导的特征明显。从购房人群户籍分布看，超过三分之二的购房客是本地户籍，外地户籍绝大多数是在本地工作、生活的常驻人口。港澳台或外籍购房人群的比例非常低，不到2%。
房价逐步走高，不少买家一掷千金，一次性付款买房。数据显示，广州二手住宅市场承接力较强，其中一次性付款比例近三成，且全年逐渐提高，如下半年一次性付款比例比上半年提高5-8个百分点。白皮书指出，这说明在限贷、限购等政策以及加息条件下，更多购房人倾向于少借贷。“从一次性付款的平均每套总价看，比平均水平高近8万元/套，全年的总价逐渐提高，到四季度已经比平均楼价高将近20万/套，说明这部分买家购买的物业档次越来越高。”
