四大板块全年涨幅超20%
白皮书还逐一盘点去年广州二手房价涨幅较大的板块：
一是核心商业中心与城中经典豪宅，在调整、上升的市场中反映出比较强的保值、升值能力，如汇景新城板块、珠江新城板块；
二是受亚运建设效应带动明显的板块，如华南板块、新广丛板块和珠江新城等；
三是配套不断完善、片区成熟度越来越高的居住中心，如天河公园板块、工业大道板块、客村板块等；
四是独享优质教育资源的中心城区的板块，如东风东板块等；
上述这些板块全年价格涨幅在20%左右或者更高。
而全年楼价涨幅稍低的板块大多在近郊以及外围片区，如桥东板块、鹤洞板块、山前大道等地段。
◎预测 买楼防通胀房价或延续上升态势
限购令等重拳之下，广州二手房价会降吗？这是老百姓最关注的问题。
“2011年广州二手楼市平稳向上的趋势比较明显。”白皮书分析，经济、城市价值、人口、财富、通胀、供求等各方面的因素对于广州二手房价的支撑是比较强的，需求不会停止入市，购买力还是比较强的，预计在2011年调控不会放松的基调下，广州二手房市场保持稳健走势，全年成交量不会有太大萎缩，楼价处于上升通道的运行态势还会延续。
财富快速增长，购买力旺盛，是广州楼市的现实问题。2010年合富置业监测到的存量住宅成交数据中，约30%的购买人是一次性付款的。属于改善型或理财型的、选择老城区高端物业的购房人，一次性付款的比例更高，比平均水平高5-15个百分点。
事实上，在通胀形势和负利率时代的预期下，“买楼防通胀”正在成为部分居民对抗货币贬值的重要方式。调查显示，相当部分的购房需求中已经将居住和保值理财两种目的合二为一。
合富置业首席分析师龙斌指出，从租金水平看，目前广州住宅平均租金毛回报大约是4%左右，与通胀和银行利率相比，依然具有一定的投资价值。“租金的上涨也要引起注意，这反映出广州不动产的价值有上升空间。”
-焦点问答
一问：多少换房客“卖一买一”？
“卖了难买回，暂不多见”
上周末佛山突然祭出“限购令”，成为我省继广州、深圳之后第三个限购的城市。“佛山限购出乎意料，对二手楼市肯定也会有影响，随着成交下降、房价平稳，观望也会出现。”合富置业首席分析师龙斌表示，限购对核心区域和高端板块影响较明显，主要是这些区域投资客居多，而房价相对低、自住率高的区域影响会小一些。他还认为“佛山一限购，东莞也很可能跟进”。
相较而言，广州“限购令”的最大亮点在于允许“卖一买一”，照顾了改善型换房需求。“广州新政后市场反应比较明显，但目前政策还没有出完，到月底广州才会明确今年房价调控目标，市场还是不确定的。”龙斌分析说，当前二手房尤其是高端物业成交量显然下降，套均成交总价也在下降，具体来看，首次置业和改善型换房比重十分大，投资非常少，其中短炒行为少见。
合富置业副总经理潘宇豪说“‘卖一买一’理论上是成立的，但暂时还不多见，主要是因为卖出去后想再买一套就比较麻烦。比如贷款方面，除非一次性付款，不然可能碰到首付比例高、银行审批慢、放款时间长等情况，业主对优质物业更倾向于长期持有。”
“市场上‘卖一买一’的情况不多，原因可能是当前政策还未完全出尽，随着需求的积压，接下来相信情况会增多。”龙斌说。
二问：广州是否现集中抛盘潮？
限购令下业主更惜售
各项调控政策频密出台，楼市风云突变，部分城市传来炒房客集中抛盘的风声。广州有否出现炒房客恐慌性抛售手中房源的现象？对此，龙斌分析说，根据监测，目前广州还没有出现这种情况，由于限购，拥有多套房源的业主一旦抛售手中物业，难以再买回来，反而出现了业主惜售的情况。
据其抽样调查，年前放盘出售的业主年后退而封盘的占了15%，租金有所调整的占了25%—30%。
龙斌指出，抛售物业套现的一般是用低首付的高杠杆方式买卖物业赚取差价的炒家，而据其统计，广州放售流通的二手房源有三分之二以上属于完全产权，没有任何贷款，这也意味着杠杆炒家很少，因此不会出现大面积抛售房源的情况。
三问：“五一”房价会否让步？
“有促销降价 但不代表拐点”
楼市成交的萎靡，势必导致开发商资金链紧张，此前就有业内人士预言，今年5月广州一手房大规模促销可能会来临。
有许多市民正在等待合适的节点入市。对此，潘宇豪建议：“楼市调整期往往是置业的好时期，有购房资格、有实力的家庭可尽量用好名额，瞄准广州这座中心城市的城市中心。”
相比二手房市场，一手开发商对新政的感受更加切身。“大部分开发商属上市公司，今年5月份要准备出半年报表，我们了解到，有的开发商在3月底就有促销等动作，5月再出动已经算迟了。”潘宇豪也指出，有促销降价的动作，也不代表楼市降价的拐点已经到了，具体还要看市场反应。
四问：中介行业洗牌开始？
“新政若持续一年，洗牌成定局”
增加人手搜盘、电话短信轰炸、拿广告牌上街揽客……调控带来的“冷空气”，使二手中介的日子也不好过，近期广州不少中介就开始了新一轮的推销行为，有的更将重心转向租赁市场。
“如果新政延续一年以上，中介行业洗牌是肯定的。中介门槛比较低，少的10万元都可以开一间，这类中小型中介是赚快钱的，一旦碰到市场大变时就容易撑不住。”潘宇豪指出。
记者 刘静 胡良光
