其次非公益用地废除强制征用，并按照等价交换和市场供求的原则进行交易。遵照宪法农村集体土地集体所有，城镇土地国有的原则，农村土地除了军事公益用地国家强制征购(但要合理补偿，提高补偿金额)外，非公益建设用地，不得实行国家强制征用制度；并且，土地对于企业来说，是生产要素，对于居民来说，是生活资料，在市场经济体制中，土地使用年期是商品。放开土地和房产的交易，形成土地使用年期财产权和房产的出租和交易市场。农民宅基地、耕地等土地一定要等价交换，在符合用地规划的前提下，可以不经过国家征用，直接以入股、出租、出售长期使用权等方式进入用地市场。此外，“四荒”，投资者投资的山林、草场、农场、牧场、林场的土地年期使用权，居民的房产，也都可以进入出租和交易市场，并可以抵押融资。这样在所有制上，形成了国有和集体两个土地供应方面，而集体土地的所有者则更是多个，从而形成竞争性的土地供应市场。并将土地交易收入，包括打破土地垄断后地价进而房价的下降，让利于出让土地的农民和需要住宅的居民。
其三发展土地使用权和房产交易出租交易中心。同时发展土地价格和房产价格评估事务所、土地和房产纪经公司、房地产同业协会、房屋物业管理同业协会等等中介组织和同行业协会，将政府的一些管理职能转移给这些中介组织和同业协会，将政府直接管理变成中介管理和同行业自律。在2007年10月，北京大学中国经济研究中心教授周其仁就向同为统筹试验区的成都和重庆提出了设立土地交易所的建议。他认为，试办土地交易所的根本目标，是实现我国所有土地同制、同权、同价。通过土地交易所进行土地使用权的交易既可以利用高涨的城市化需求为新农村建设筹措资本，也可经由农村建设用地的节约，在严格保护耕地的前提下，增加城市化供地规模，至于交易何种土地，周其仁认为，应首先从农村集体建设用地使用权的交易入手，包括村镇公用建设用地、乡镇企业用地以及农户宅基地的使用权。
改革目前的卖地财政体制
从目前中国所谓“合法”住宅的土地供给市场结构特点看：一是土地政府单寡头高度垄断。即使居民住宅这样的商业性用地，其土地只能由政府从农民手中征收过来，由政府作为唯一的卖地者，供应给建设用地者，土地供应方面的竞争性为零。二是土地需求为许多个需要者，是一个竞争的需求市场，在土地交易时，政府作为唯一的土地供应者向许多个需求者挂、拍、招竞价，把土地的价格在供应寡头垄断和需求多方竞争的市场上最大化，使土地的供应价格极大化，土地成本非常高昂。特别是房地产用地，基本上都要竞价，其价格要远比工业和交通等用地高得多。三是土地收入是地方财政收入的重要组成部分，政府通过低价从农民手中征地，高价卖出去，实现了政府收入的最大化。还有，通过征地成为国有用地后，政府对建设项目有诸多的各种税费，都要摊入居民的房价之中。这几年中，不包括房地产方面的税费，仅土地出让一项，地方政府年平均土地收入在1万亿元以上。
目前现有土地财政存在的负面影响和缺陷。从上述分析不难看出中国目前的土地财政存在非常大的负面影响：1、房价畸高，损害了农民和购房者的合法权益。单寡头垄断的供给市场和竞争激烈的需求市场推高了房价，不仅如此每年年平均1万亿元的政府土地收入被以各种形式转移到房价中，中国的房价高的令人咋舌；以低价强制征收农村土地，使农民无法顺利地取得财产性收入。2、卖地形成的财政收入不稳定，会因不同年份卖地数量的多少不同而造成财政收入的上下波动，特别是当宏观调控收紧时，地方财政来源就会急剧恶化。3、卖地财政无法实现可持续。一个城市规划的可用于建设的土地总是有限的，并且18亿亩耕地红线也有很硬的约束，政府如果是拍卖50-70年使用期来获得其财政收入，那么，如果一任书记市长卖地积极，将规划建设的用地全部卖光了，到另一任书记市长没有地可卖了，其以后50到70年的财政收入又从哪里来呢？
应废除卖地财政，改为地方征税。目前的卖地财政存在上述缺陷，所以应该弱化和取消地方以强征集体土地而高卖土地使用权生财的体制，将土地征用出让和招、拍、挂收入改革为土地交易增值税、土地使用税和房产税收入，使政府的收入不因一年卖地多而盈余，一年卖地少而紧张，还要避免地卖完后没有持续的土地收入的情况发生。这样既可以减弱地方政府对收费罚款和土地的依赖，又可以腾出财力用于民生的公共服务项目，结果既可以鼓励创业、扩大就业，又可以增加居民和农民收入，还可以降低房价水平。
第一，对购置房地产后短期交易的，征收交易税，国家获得大部分交易增值所得；间隔时间较长的，可征收交易增值税，国家按照适当的比例进行征收。土地是稀缺资源，卖钱很多的，可能一亩地卖了5万或者10万元，给农民补偿。如果卖了100万元呢？政府应当用增值税来收回这部分收入，而不是用转让价格来获取收入；应当是允许等价交易，政府收取土地增值税来管理土地，而不应该用转让的方式进行不平等交易。
第二，征收房产税。在住宅的保有环节征房产税，将大大提高住宅的持有成本，降低和挤出倒手和投资的利益，会非常显著地抑制住宅的投机和投资性需求，使得这方面的土地需求压力大大减少，甚至使其基本为零。当然，开征房产税，是涉及很多居民利益的一项政策，所以应当以人为本，差别收房产税，核定居民住宅的基本需要面积，对基本居住面积内的房产免征房产税；对于超过一定面积的，少征房产税；对于超过面积太多的，分级累进征收房产税。对多套房进行累进征税，对投机和多拥有房产提高其持有成本。这样，地方财政收入就稳定化了，不因这一任政府卖地多收入就多，后一任政府卖地少收入就少。
同时，除了军事用房，包括政府和事业单位的房产，都应该按照面积征收房产税，进入政府和事业单位的预算支出和财务支出项目中。为什么呢？现在一些政府部门，办公楼面积建得很宽，有的县一个局级单位，想方设法搞钱，几十个人，盖几千上万平方米的办公楼，特别浪费，有的出租，谋取单位甚至个人利益。因此，公务员办公面积多少，要征税，对多余的，也要累进征税，并与单位的预算，甚至与公务员的个体利益相挂钩，这样才能将政府各部门和行政性事业单位建设豪华办公楼的势头控制住。开征房产税，既可以给县级政府稳定的财政收入来源，也是抑制房地产投资过热的最重要的一项办法。
第三，由于土地的容积率较低，对于别墅，除了征收房产税外，还征收土地资源占用和使用税，也按照所使用的土地面积分档累进征收。
第四，对于出租的住宅和商住两用的住宅，按照租户人口分摊的居住面积和鼓励创业的精神，减征和免征房产税的累进部分，甚至为了鼓励出租，可以对非累进部分实行减征。
废除和简化目前政府对集体土地的征用出让和对房地产的诸多税费，交易征收增值税，保有和使用开征房地产税，并且全部留给市县级政府财政，用于这一级政府的公共预算。弥补地方财政废除商业用地征用出让制度后财力的不足，并使其成为长期稳定的房地产税收来源。同时还将会大大抑制包括投机在内的住宅不合理的需求部分，国家就可弱化控制土地审批、住宅信贷总量和住宅建设项目控制等行政性调控方式，使房地产业在符合国情的前提下，健康和稳定地发展。
总之，中国的土地体制，一定要适应城市的大趋势，要适应市场经济对要素的配置规则，要明晰土地长期年期所有者的权利，还要理顺政府与土地有关的财政体制，这是中国土地制度改革的方向。作者：-周天勇
