物业服务不到位 专家：小区业主应学会“自救”

　　连日的采访中，记者发现哈尔滨市老城区的小区很多都垃圾遍地、楼房破败，遭弃管的小区问题更严重。对此，社会学家赵瑞政认为，业主应自发组织、进行“自救”。在物业弃管的真空期，不妨成立一个临时自救会，待新物业接管时再解散。记者了解到，哈市香坊区华侨名苑小区连续被两个物业弃管后，就临时成立了小区自治委员会，目前效果良好。

　　通病：业主只管交物业费 不参与管理

　　香坊区某大型小区现有业主上万户，自2008年入户至今，承诺封闭的小区仍未实现封闭，业主们为了封闭小区买的入门卡也用不了，“每张卡10元，每家都买了三四张，一次也没用，现都在家睡觉了。” 另外，单元电子门失灵、小区的卫生状况差强人意等问题，都让业主不满，最后业主干脆以不交物业费的方式抗议。

　　“我们不是不想管，的确是资金困难负担不起。”针对本报报道的哈市红旗小区(老区)垃圾遍地、楼房破败的现状，负责该小区的哈市住宅新区物业管理总公司物业管理科科长王玉振表示，小区物业费执行的是0.3元每使用平方米，只能维持一些基础设施的维护，其他项目的维修和维护，根本不在物业费之内。比如冬季清冰雪，费用逐年上涨，支出这笔费用，就意味着在其他方面的维护就要减少。而房屋的大维修，所有业主就必须得集资，“可一提到钱，业主们就表现得非常消极，最后不了了之。”

　　居民用物业费制衡物业公司，但收不到物业费，物业公司就不提供服务，物业公司与业主之间形成了恶性循环。

　　谈到物业和业主的关系，一名从业多年的物业经理表示：“物业管理问题，关键症结出在业主缺乏自主管理意识，小区没有真正实现业主自治管理，业主与物业之间只是简单的我交费你服务的买卖关系。高品质的物业管理与业主的积极参与、自治管理，是唇齿相依的。”这位物业经理认为，物业公司不应只赚钱不做事，该干的事要高标准干好。业主也不能借故欠账赖账，该交的费用一定及时到位，同时还应积极参与管理，争做小区的主人，这是实施优质物业服务的基本条件。

　　出路一：

　　小区业主“自救”

　　“业主作为主人应该学会‘自救’。”我省社会学家赵瑞政建议，业主不能因为物业服务不到位或弃管，就任凭小区混乱成灾，应该主动想办法解决问题。

　　2010年7月，香坊区华侨名苑小区的物业公司擅自弃管，“小区垃圾没人清，眼看就把单元门堵上了。”那时，业主们每天一见面，就互相埋怨物业不负责任。在气愤、憋屈中，业主们与垃圾山一起熬到了2011年2月通天物业介入。可是，老物业不倒办公室，也不交出水箱管理等，通天物业只“工作”了50天也宣布弃管。

　　两度被弃管后，华侨名苑小区的业主们终于明白，“等、靠、怨都不是办法，只有自己行动起来，自己救自己。”2011年3月10日，一则通知张贴在小区各个单元门前，华侨名苑小区临时组委会成立，业主们开始自治。通知中公布了业主QQ群号，越来越多的业主加入到该群。那之后，业主们自己清走了大垃圾山、自己铺平了翻浆路，小区环境大大改善。

　　出路二：

　　借鉴“准物业”等模式

　　与弃管小区不同，哈尔滨的老小区多存在组织不到位、服务不到位、管理不到位等先天不足。对此，相关人士建议，哈市可以借鉴其他城市的经验。比如：浙江宁波的“准物业”管理模式，由街道组建或委托物业公司管理，根据辖区老小区低收入家庭多的实际情况确定物业收费标准和服务标准，亏损部分由政府补贴，其实质是社区管理的福利化；上海的“物业共建，政府考核”办法，通过业主、居民区党组织、居委会、业主委员会、物业公司五方共建，由第三方每年两次对物业公司的服务标准、小区业主物业费收缴率等进行考核，政府按考核成绩对物业公司予以奖励，补贴物业费差额，提高老小区的物业服务水平和物业费收缴率。(记者 刘滨竹 夏德辉)