限购令后纠纷无数 郑州中级法院法官解读案例

　　编者按

　　今年3月4日，郑州开始实施限购令。几个月后，因限购对商品房买卖双方产生的影响已经形成了一些诉讼。本期我们邀请郑州市中级人民法院的法官结合审判实践中遇到的部分案例，解说一下法律是如何解决这些限购令后的房产纠纷，并对限购令在房屋买卖合同中的作用及法律属性进行解读。

　　案例一

　　不具备购买资格、不能履行合同产生的纠纷

　　今年初，李先生和其妻子看上了郑州西区一套新开盘的商品房，并与开发商签订了购房合同，交纳了5万元定金和20万元的预付款。双方签订的购房合同还未在房管局网签备案，郑州实行限购令政策，李先生所买的商品房随后列入限购范围，李先生和其妻子眼看买房无望，遂要求开发商退还定金和预付款，开发商一直不予答复，双方产生纠纷。

　　说法：因限购令出台，买房人不具备购买资格、买房人不能履行合同产生的纠纷。

　　商品房买卖双方签订购房合同以后，所购房的地方政府颁布了限购令，根据政策规定买方因不符合购房资格不能办理转移过户，正在履行过程中的合同无法继续履行下去，买方要求解除合同返还所交款项，卖方要求没收定金的，因签订合同后出现了不可归责于双方的原因，可以解除合同互不承担违约责任，卖方返还买方所交款项。买方支付卖方的定金卖方需返还买方，如有预交的购房款卖方也需返还给买方，卖方不能没收定金，更不能没收预交的购房款。

　　案例二

　　买方要求过户第三方名下产生的纠纷

　　张先生与妻子眼看今年限购令使商品房买卖合同成交减少，觉得物以稀为贵，盘算再买一套住房后待价而沽。在网上张先生看中了一套住房，很快与房主扈女士签订了买卖合同，并交3万元的定金，由于张先生与其妻子已有两套住房，就约定将其购买的房子过户到亲属刘女士的名下。后刘女士反悔，觉得房子过户到其名下，对自己会造成较大影响，不同意张先生将房产过户到自己名下，张先生想要回交给扈女士的定金，但是卖方扈女士拒绝退还定金引发纠纷。

　　说法：政府颁布限购令后，对于买房人没有购房资格，要求将房产过户到第三方名下而发生的纠纷，要看双方合同约定。合同中如未约定可以过户到买方指定的第三方名下，就属于案例一的情况。如果在合同中约定了具体明确的第三方名称并且第三方签字同意，卖方不配合过户到第三方名下，则卖方承担违约责任。如果没有约定具体明确的第三方名称，即使买方找到了可以过户的第三方，卖方以约定的主体名称不明确拒绝过户给第三方的，可以不承担违约责任。但卖方明知买方不符合购房资格而与买方签订合同，则应承担缔约过失责任。

　　卖方明知买方按现有条件不符合购房资格，如在合同中约定可以过户到买方指定的第三方名下，但买方在合同约定的时间内没有找到可以借名购房的第三方，卖方可以解除合同互不承担违约责任。如果合同明确约定了买方指定可以过户的第三方，卖方不予过户的，由卖方承担合同不能继续履行的违约责任。