房屋征收补偿领域，再次迎来新规。6月7日，住建部公布了《国有土地上房屋征收评估办法》，并自公布之日开始实施。这一办法将取代2003年12月颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》，成为房屋征收补偿在估价方面的指导文件。该《办法》中规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。
昨天，广州市国土房管局有关负责人表示，政府部门正在审定广州市相关的一系列文件，“在房屋征收问题上，我们不会让被征收人吃一点点的亏。”据透露，广州市不仅仅是征收补偿将看齐一手楼价格，还创新出台了各种奖励政策，包括征收奖励和搬迁奖励。
变化1 评估机构由被征收人选定
6月7日发布的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。新规同时指出，具体办法“由省、自治区、直辖市制定”。
至于评估费用由谁承担的问题，《办法》表示，“房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人”。
【解读】房地产业内人士陈先生表示，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的一个指导思想，就是不能强行征收，要保证被征收人的合法利益。由被征收人来选定评估机构，这是社会公平的体现，也尊重了被征收人的权利。不过他认为，选定评估机构的办法，还需细化。“比如要拆一条街，那会涉及很多户，每一户都有自己的想法，但评估机构只能确定一家，如何协调就是一个问题。”
变化2 评估价格完全依照市场
按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
刚刚发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，对此进行了细化。“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。”
【解读】对此，房地产专家表示，“这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求一致，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。”
不过，由于新老规定关于房屋价值评估时间点的不同，有房地产研究者担心这会引起争议。按照老的规定，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。新办法则规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换的房屋价值评估时点，应当与被征收房屋价值评估时点一致。中国建设管理与房地产法研究中心执行主任王才亮提出，最好能以订立合同的时间为房屋价值评估时点。
变化3 评估更多体现土地价值
在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价……不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法”。新的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
【解读】房地产业内人士认为，新的条例中，对于土地的价值有了更多的体现。
变化4 不满评估价格可申请复核
相对于老的拆迁估价指导意见，新办法在一些细节方面也有所变化。若被征收人或房管部门对评估价格不满意，可申请复核评估。而若对复核结果仍不满意，还可申请专家委员会鉴定。
【解读】对此，房地产专家提出，评估机构的独立性问题不能回避。现实中，许多当事人之所以对评估价格提出异议，概因目前大多数房地产评估机构以前都是各级房地产主管部门的下属单位，尽管随着体制改革，这些机构在法律上已与房地产部门脱钩，但与政府及房产商仍有千丝万缕的联系。有地产界人士提出，在错综复杂的征收关系中，评估无疑扮演着各方利益调整的平衡者角色，其能否实现公平和公正，提升房屋评估的公信力和认同度，在某种程度上说，将直接决定“征收办法”的成败。
广州相关办法已基本形成
刚刚公布的《国有土地上房屋征收评估办法》中规定，对房屋价值的评估，完全按照市场交易的价格。那么广州市怎么做的？
广州市国土房管局相关负责人昨天表示，在今年的3月份，广州市国土房管局牵头开展了《广州市国有土地上房屋征收与补偿办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)等五个文件，向社会公开征求意见。在征求了社会意见之后，关于房屋征收的五个文件已经进行了修改，目前已经基本形成，政府部门正在进行审定。
在3月份公布的《办法》上明确，住宅房屋货币补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。而房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格，由市房地产行政主管部门定期发布。这意味着以后广州房屋征收补偿最高可以等同于周边的一手楼价，与去年实施的旧城改造项目的补偿标准相当。对比《旧办法》只是明确按市场评估价来补偿，显然新补偿标准比之前高出很多。该负责人表示，在涉及到具体项目时，政府会让老百姓在得到补偿之后，能够改善居住条件，买得起房。
广州数十家评估机构任意选
记者了解到，广州早在2003年就已经公布评估机构对被征收房屋进行评估。到目前为止，广州市国土资源和房屋管理局前后公布了40家具备城市房屋征收估价资格的评估机构。(已获备案的35家评估机构名单见上表)昨天，广州市国土房管局相关负责人告诉记者，在广州，被征收人不仅可以在具备资质的评估机构中任意选，当被征收人意见不统一的时候，还可以用摇珠的方式来确定评估机构。(蒋悦飞、李妍)
