让市场价成为征收房产的“底价”

　　住建部6月7日发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿的评估办法。办法中规定：房屋价值评估不再综合政府指导价，完全按照市场交易价格；评估机构由被征收人选择等。(6月8日新京报)

　　房屋征收今后将按市场价评估和补偿，这是住建部出台的《国有土地上房屋征收评估办法》中的最大亮点。其值得称道的价值和意义在于：今后任何一起因征收而引起的拆迁(搬迁)补偿上，征收方和被征收方将站位于基本平等的“市场主体”角度，不仅给予被征收人充分的地位和话语权，更充分体现政府方面对私有物权的尊重。这样的理念有利于社会进步，亮点可圈可点，充满了尊重和善意，未来效果值得期待。

　　这是行政征收工作价值理念的真正皈依。既然是“市场化的征收”，就应多体现“市场”这一重要因素。众所周知，市场买卖双方是完全平等的，卖方有卖和不卖的权利，买方也有买和不买的权利，双方权利义务对等，一方不能强制一方。基于上述理念，被征收方理论上就应具有“叫价”的权利，也就是说，被征收人有权利“开价”、即使是“漫天要价”也不违法。这一积极转变，让被征收人有了更多的自主权，而政府有关方面却多了自我约束。

　　但是，“市场价”并不是征收的最完美结果，我认为今后推出的“市场化评估和市场价补偿”只应也必须只是一个“底价”。市场价为“底价”其积极意义在于，社会公众的普遍价值观上将更多的认同“私权”的神圣。“风能进雨能进，国王不能进”正是此理。给予“市场价”只是一个谈判征收的开端，至于当事人认同与否(销售与否)应取决于“卖方”(被征收方)。将市场价设定为“底价”，不是只要合乎了市场评估标准就可以“拆”，底价只是基础，是被征收人坐下来谈的“前提价”，而不是可以强制的“拆迁价”。

　　有了“底价”观念，被征收人就有了多个选择权。理论上如果有两家以上搬迁公司，“价高者得”对于被征收人更有利。“底价”权的设定，至少会让被征收人少吃亏、不吃亏，弱势角色从“被动”变为平等和主动，能减少拆迁中的不和谐因素，对于弱势被征收人而言，无疑是一个有力支撑和保障。让市场价成为“底价”，其积极意义还在于给政府“限权”。两年前，《瞭望东方周刊》刊载了一位福建读者的来信，反映某地区政府强行以“一平米两百元”的统一价向当地居民实行拆迁赔偿的事情。这样的“交易”就严重背离了“公平市场价值”赔付的理念，也源于政府权力不受限制。让补偿价有一个“底价”，最起码让一些地方政府在“拆迁”、“搬迁”时不敢轻易拍脑袋，至少要考虑考虑自已“买得起买不起”。

　　“大拆大建”现象或可得到遏止。人大代表、SOHO中国董事长潘石屹曾认为：按照新的补偿标准，对房地产开发商当然有影响，如果严格按照这个(市场交易价格)执行，将会导致开发成本上升。的确，一些地方政府盲目和无序改造城市建筑，搞大项目、铺大摊子，很大程度与补偿成本过低有关。而被公众普通认同的我国建筑寿命不过25-30年这一数据，也与拆迁改造成本过低、被征收人话语权不强有关。如“底价”原则成为真正的征收规则，有望大幅节约社会资源，形成一个双方双信、政府提升威信的结果，甚至达成一个征收改造的和谐多赢局面并不是没有可能。作者：毕晓哲