深圳商品房限购 小产权房走俏(2)

　　专家建议

　　美联物业全国研究中心主任徐枫：

　　小产权房并非理想置业选择

　　目前，小产权房局部热起来的原因，大概包括以下几点。表层因素，一是小产权房不限购；二是价格相对低廉，例如深圳一些80平米3房单位的小产权房，现在的总价为45万元左右。而45万元在热点城市，连3房的首期都不够；三是回报率高：由于租金与商品住宅相差无几，而成交价格是同片区商品房的50%左右以及以下，所以小产权房的回报率高，成为吸引投资客的重要原因。

　　但同时，购买小产权房也存在诸多风险。由于“小产权房”并未纳入商品房交易体系，因此房地产调控政策对于“小产权房”一直是空白，也使得一些潜在客户转投小产权房的市场。美联物业不建议客户选择小产权房，因为它虽然便宜，但有很明显的弊端。目前国家政策对于小产权房的基调是“清理”，国务院已在今年1月31日要求“小产权房”全部停建停售。可见，政府并不支持购买小产权房。

　　首先，小产权房并不合法。购买小产权房的根本弊端在于产权不确权。2007年，建设部曾专门发布了针对小产权房的购买风险提示，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。具体在法律上：小产权房一不能上市交易，也就意味着不能折现，同时一旦发生纠纷，小产权房业主想要维权将找不到法律依据；再者小产权房无法办理抵押，因为在现有体制下，“小产权房”不能上市交易，因此对于银行而言，抵押物没有变现能力，因此也不会给小产权房办理抵押；另外，小产权房无法对抗国家的征地和拆迁，也无法办理继承。

　　其次，小产权房价格水涨船高，未必比低价商品住宅有优势。根据美联物业的了解，深圳的军产房价格已经有超过1万元/平米的，小产权房虽然还未达到这么高，但正在向8000-9000元/平米迈进。而5月龙岗中心城的一手住宅价格有降至10000元/平米左右的趋势，可见小产权房的价格优势正在瓦解。

　　第三，房屋质量无法保证。由于没有纳入监管体系，小产权房的建造质量全凭建造商喜好。从存量房情况看，很多开发主体在一开始的时候就打算这些建筑短期内会被拆迁，因此在建筑的设计和质量监督上不会特意花费特别多的精力。

　　第四，相对偏远，生活配套、安全性方面需要多考虑。深圳供应量大的小产权房多集中在宝安和龙岗，且如果要选择4000-5000元/平米的，多在沙井、观澜等地，生活配套、安全性和关内不在一个水平。购买物业如用来居住，应多考虑生活是否便利和安全。即使是买来投资，什么样的地段就有什么样的租客，投资者也要考虑租金是否稳定可靠。综合衡量这些风险，美联物业认为小产权房不是理想的置业选择。

　　本版撰文　曲广宁(除署名外）