上周日，中粮万科长阳半岛开盘，推出220套房源，当日认购86套，销售率为39.1%，与此前该盘入市当天的销售率相比，下滑明显。本报记者 张晓蕊 摄
自房地产进入调控时间后，刚需盘一直是业内认为调控下符合大势、“最有前途”的产品种类。但记者近日走访了多个开盘的项目发现，与今年2月17日“京15条”刚刚颁布后的亮眼市场表现相比，不少明星刚需盘现在的销售热度已开始冷却。
随着市场逐步消化限购过滤后的刚需族客户，刚需盘集中的房山区域已展开“暗战”，争抢有限的客源。调控进入年中，一度受追捧的刚需盘在产品结构、区域定价策略方面也走入了值得探讨和细化的预警区间。
刚需盘放量区域“贴身肉搏”
以多次“日光”而闻名的明星楼盘中粮万科长阳半岛自去年7月开盘后，连续五次日光，但伴随严厉限购政策“京15条”落地后，其当日销售率一再走低。
而同样位于房山区长阳板块的芭蕾雨悦都，上周末推盘当日去化率约60%，也较“京15条”刚出台后，其3月初推盘当日销售率下降20%多。目前，房山长阳板块已经成为品牌刚需盘最集中的区域，绿地、城建、建工、首开、万科、中国铁建等房企均已在此地拉开阵势，争抢正在逐渐减少的“房票”。
对于刚需盘未来的市场走向，万科北京总经理毛大庆表示，不同区域的情况不同，房山区刚需盘供应量较大，形成了竞争。
不过据记者了解，刚需盘的市场走势也因区域存在冷热不均的趋势。万科位于西二旗即将开盘的金域华府项目，欲推900多套房源，但客户积累量已经达到6000组，虽然还未审核购房资格，但剔除一半水分，其蓄客量依旧充足。万科该项目负责人表示，这与区域的历史供应量有关，在供应量一直较小的“房饥渴”区域，由供需比可见刚需盘依然受到客户追捧。
户型分化导致交易量变化
从近期销售的热盘来看，刚需市场也显现了微妙的产品结构变化，刚需盘的小户型比例关乎其销售业绩。
万科长阳半岛第七次推盘产品偏大，拥有不少三居、四居改善型产品，而此次及时调整，回归小两居三居。芭蕾雨悦都认为，此次当日销售率下降与产品户型有关，此次没有上次热销的80平米两居。
中原地产华北区董事总经理李文杰表示，因为“京15条”严厉的限购政策影响，刚需需求被逐渐消化以后市场购买力逐渐减少。现在紧凑型的刚需户型也有了分化，这需要开发商不停地调整。
除此之外，记者了解到，刚需族对于价格的敏感也更加明显。朝阳远洋一方在今年连续推出促销策略后，其当日销售率基本稳定在70%。芭蕾雨悦都上周末早于长阳半岛一天选房，为争抢客源，也推出全款9.2折，相比上一次开盘折扣提高2个百分点。高策顾问董事长李国平表示，在刚需市场，如果有大的品牌开发商带动调价，那么整体市场价格将跟随走低。
