今年1月份的“新国八条”，被称为“史上最严厉调控”，也被部分业内人士、准购房者寄予降房价的愿望。几个月时间过去，成效如何？
如果单从月度成交情况来看，似乎有一定的效果：5月份房价降至今年最低点的12477元/平方米，同比连续三个月下降。如果从今年前五个月的情况来看，则情况并不理想：今年前五个月，广州房价反比去年同期高出111元/平方米。业内人士吴定金认为，广州房价并没有下降，要不是中心六区今年成交占比过低，前五个月的房价甚至会比去年同期要高出更多。
房价没有下降并不奇怪，从日前上市房企公布的销售情况来看，不少房企收金盆满钵满。而今年前五个月，广州一手住宅成交面积比去年同期还多了将近15%。成交上升，房企何来降价动力？！
广州十区5月份一手住宅网签情况分析———
除了天河，价都没降
房价其实还没有跌
房价到底跌了没有？对此有两种不同的解读。从官方公布的数据来看，房价是跌了。自今年3月份以来，广州房价连续三个月同比下滑。5月份的12477元/平方米，是今年的新低，甚至是自去年8月份以来的新低。对此，房地产专家韩世同认为，今年四五月份开发商积极促销，定价合理的楼盘销售理想，定价过高的楼盘滞销，价格出现回落并不奇怪。
与数据相反的是消费者的感觉。记者在采访消费者时，得到的答案几乎一致：十区之中，绝大多数楼盘都没有降价。
数据表现与消费者的感觉为何出现反差？
“就是因为区域成交占比不同造成的”，吴定金指出，“中心六区的成交占比，之前一直在六成左右，近几年降到四成多，今年5月份中心六区成交占比不足三成的情况，还是第一次看到。”确实如此。由于供应不足，加上中心城区楼盘目标客户群多为多次置业买家，受限购影响较大，所以今年以来中心城区的成交占比非常低，且呈一路下滑之势。今年1-5月份，中心六区一手住宅成交量占比分别为38%、37.73%、31.24%、35.85%、27.53%，没有一个月超过四成。而去年前五个月，中心六区的成交占比分别是55.36%、56.46%、50.04%、49.83%、59.7%。就算是去年最低的49.83%，也远比今年的最高要多出一大截。高房价的中心区成交占比越来越低，低房价的外围四区成交占比越来越高，就算所有楼盘的售价都不变，最后全市的成交均价都会下跌。区域成交占比不同，直接影响了均价的走势。“据我们观察，中心区不少楼盘的售价有的同比上涨了10%，部分甚至超过20%，如果扣除成交结构性因素，今年房价其实没有跌，反而是上升的。”
将今年前五个月的房价和去年同期相比，也会得出与买家相同的感觉：没有什么降价。今年1-5月份，广州一手房价为13226元/平方米，相比去年同期的13115元/平方米，微涨0.8%。难怪，买家没有房价下跌的感觉。
降价动力依然不足
近期，上市房企陆续公布今年前五个月的销售业绩。除了少数重点布局一线城市的大开发商、因受限购影响销售业绩不理想外，多数房企的业绩还是比较亮丽的。碧桂园、保利地产、雅居乐等，销售面积、销售金额同比都出现大幅增长。
而在今年前五个月，北京、深圳、上海等一线城市成交状况不理想、佛山限购后成交由热转淡的情况，都没有在广州出现。今年前五个月，广州一手住宅成交面积为248.6万平方米，比去年同期的211.36万平方米大涨了14.98%。我们知道，去年因为调控频频，前五个月的成交处于低水平，今年前五个月成交“高”是因为和“矮子”相比。但无论如何，成交增长都会给予商家一定的心理支撑，特别是四五月份这种环比的持续上升，更容易削弱商家降价的冲动。一位香港上市房企的营销负责人指出，目前商家降价的动力仍然不足，现在是有楼盘最终售价比“吹风价”定得低一些，有楼盘搞几个点的优惠，真降价的楼盘并不多见。
只不过，成交环比能否持续上升甚至维持四五十万平方米的量，在业内看来仍有疑问。现在影响楼市的一个重要因素就是货币政策。日前，央行再度上调存款准备金率，释放出继续紧缩的信号，而货币紧缩肯定会导致房贷收紧。安信证券近期的一份报告中指出，在按揭贷款业务合作方面，开发商和银行的谈判地位反过来，这是从来没有过的。目前的情况是，部分刚需因为房贷收紧而无法入市，房贷继续收紧，将会有更多购房需求只能选择等待。“货币紧缩继续前行，楼市的销售压力就会加大”，吴定金表示，这种情况在下半年出现的可能性很高。
一旦销售压力加大，那些供应量大的区域，商家为在竞争中分得“蛋糕”，降价的动力自然会增加。届时，“史上最严厉调控”的效果才会真正显现。（记者 张秀钦）
