2009年12月,在海口居住多年的40多岁的兰岚女士,经过四处挑选后,看中了海南省澄迈盈滨半岛一个楼盘的房子。兰岚以前没有想到,她购买房子会遇到那么大的麻烦,最后房子没有买成,还因此打起了官司。
房价涨开发商悔约不卖房
2009年12月7日,兰岚与海南某房地产开发有限公司签订了一份《认购书》,双方约定,开发商将澄迈县房管所批准预售许可的某花园别墅一栋出售给兰岚,总价格为300万元。双方约定,买方在认购后向卖方支付定金50万元,在签订《认购书》后的10天内,付清所约定的购房款,凭认购书、身份证件、付款收据签订《商品房买卖合同》,已付定金自动转为购房款。如果买方逾期未按约定交付购房款并按时办理银行按揭手续,则视为买方自动放弃认购权,卖方有权对其所认购的房产进行处理而不另行通知,卖方不退还买方所有已付款项。
《认购书》签订当天,兰岚向开发商支付了50万元定金。2009年12月16日,兰岚往开发商法定代表人个人账户汇了30万元购房款,次日分两次共转入该账户35万元购房款。
过了不久,房价节节攀升,兰岚与房地产开发商签订《商品房买卖合同》的事情一再被耽搁。2010年1月26日,兰岚委托律师,向开发商发出律师函,要求开发商在3个工作日内与兰岚签订《商品房买卖合同》。次日,开发商退还兰岚115万元,拒绝将该房产卖给兰岚。
开发商一审和二审均败诉
兰岚认为开发商违约,于是将开发商诉至海南省澄迈县法院。
澄迈县人民法院一审查明,买卖双方签订的商品房《认购书》,属于有效的预约合同。约定的定金条款是对履行合同所设定的担保,开发商违反《认购书》的约定不签订《商品房买卖合同》,应承担违约责任。
按照一般交易习惯,购房款应在签订《商品房买卖合同》后才支付,本案双方尚在买卖预约阶段,不存在支付购房款的问题。银行把“真实有效的购买房屋合同”作为按揭贷款的前提条件。兰岚作为买方,已履行了合同义务,满足了与开发商订立《商品房买卖合同》的条件。而开发商在兰岚书面催促签订《商品房买卖合同》后,将兰岚所付的定金和部分购房款退还的行为,应当认定为拒绝与买方签订《商品房买卖合同》,开发商违反合同约定,应承担违约责任。开发商辩认为,买方未按《认购书》约定全额付足300万元购房款,已构成违约,法院对买方的诉讼请求应不予支持。澄迈县人民法院经过审理作出一审判决:房地产开发公司应返还双倍定金100万元给兰岚(已退还50万元,须再赔付50万元)。
该房地产开发公司不服一审判决,向省第一中级人民法院提起上诉。省一中院认为,二审争议焦点在于购房定金和约定购房款是否相同、“所约定购房款”的首付款是50万元还是150万元。从本案的实际情况来看,双方所签订的《认购书》除约定认购方应当在《认购书》签订时支付50万元定金外,并未约定认购方的其他付款义务。双方所签订的《认购书》是开发商提供的格式合同,《合同法》第41条规定:“格式合同条款存在二种以上解释时,应作出不利于提供格式条款一方的解释。”故法院不支持开发商的主张。日前,省一中院对此案做出二审判决:驳回上诉,维持原判。
律师点评
认购书对买卖双方都具有约束力
海南京园律师事务所刘永涛律师认为,商品房认购书,一般是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书,约定将来订立正式的房屋买卖合同的一种合同。双方买卖房屋初期,往往以一定数额的定金作为认购协议的担保。商品房认购书别名很多,如认“购房意向书”“购房订购单”“购房预订书”“订购房屋协议”等。
商品房认购书形成一种预约合同法律关系,有合同的法律效力,一旦签订对双方当事人都具有相应约束力。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确了在商品房买卖合同订立过程中适用“定金罚则”。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,卖房者有权以购房者违约为由不退定金;如果卖房者将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。
刘永涛律师提醒,购房者应谨慎对待楼盘促销员的宣传,不要一时不慎而被认购书“套牢”。购房者应等签订《商品房买卖合同》后才交付购房款。来源:海南特区报