■保障房现状
建设是趋势 资金和土地来源是难题
记者：保障性住房今年都是一个亮点，近期，昆明市对外发布：今年85%居住用地建保障房，云南省政府要求：31万套保障房9月底前须开工。怎么看针对保障房的这些要求呢？
邓晓盈：保障房建设是中央的大政策，方向是正确的，是必须的，关键是在过去十几年没有大量建设，短期内建设那么多，来将这一民生工程落到实处，困难是超前。
最大的问题是资金问题和土地供给问题，这两大瓶颈约束了保障性住房的开发和供给，另一个方面，如果从下半年力度加大的话，也是一个大势所趋，因为从目前的形势来看的话，房地产市场上两个层次的市场，一个是商品房，一个是保障性住房的，对于商品房来说，以后开发商开发建设的比例会有所调整。保障性住房原来比例特别低，从现在下达指标来看，未来或占到50%到70%的比例。对于指标调整，这是住房指标调整或者是市场调整的一个大势所趋。
顾刚：加大保障性住房建设力度，无疑是件好事情。低收入人群需要通过这一渠道满足对居住的需求，满足低收入人群和弱势人群“居者有其屋”的问题。关键是项目落实，各级政府都在加大力度推，但最关键的是资金问题。资金落实了，就可以很强硬的推进，最近土地市场也反映了出来。
禹从军：要求可以看出政府的决心，但实际实施有些难度，最后如何统计85%用地究竟是否用于保障房，恐怕一般社会层面所能获知的只是一个最终数据，这从之前全国保障房统计数据被强烈质疑可以窥见一些；而云南省9月底31万套保障房要全部开工，从目前来看，还是有难度，以昆明为例，即使土地由政府解决，但资金却只能由代建的国字号(目前主要是)来融资，对于分配到各个市、各个区等零散的保障房建设方式而言，国字号融资起来有难度，具体到区级保障房建设，融资起来难度较大。
融资难或有一定突破
记者：资金的难题，我们也看到银监会力挺保障房建设，在信贷方面有一些倾向，是否还有一些渠道可以解决呢？
屠强：根据发改委制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》精神，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金，一直困扰保障房建设的资金问题开始破解，因为企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。 这意味着保障房建设专项融资的瓶颈已经突破，地方政府融资平台拟解套，三季度保障房融资、投资和建设会加快提速步伐，房地产调控也会步入一个新时代。
禹从军：之前国家允许地方政府融资平台发行债券建保障房，但目前，还没见真正尝试，再说能否做到“专款专用”、有效监管，也一直被质疑，可见，要求出来了，但能否真正实现，还不得而知。
记者：大量保障房和公租房的建设，加大了市场的供应量，是不是可以有效缓建市场的饥渴状态？
邓晓盈：如按照要求，及时推向市场的话，一部分住房人群，可以从保障性住房中解决自己的住房问题了，原来是靠商品房来解决的，如果保障性住房推出来了，这部分购房者就不用去挤商品房这个独木桥了，对整个市场来说，有一定缓减，但是短期内不会太明显。保障房的供应量与上市时间并不成对比的，这些保障房建设缺一个上市时间表。确定开工日期，这个是可以保证的，但是后期后续资金能不能持续接力，也影响着保障房的上市。
顾刚：最关键的是确实落实到需要保障的人群，即低收入人群。从市场细分的来看的话，保障房这一块属于政府买单的，收益的是低收入人群保障房，下一步或通过廉租房或公租房来满足。另外一部分是中高端收入人群，必然会通过商品房市场来满足自己的需求，现在这个市场需求量大，主要还有一部分投资性需求量者。这一部分购房者受通货膨胀压力太大影响，很多人考虑把资金用于投资房地产等硬通胀上，怎么保值的问题。
房价拐点或在保障房大量上市时
记者：业内的一个声音是，因为保障房建设，房价会出现拐点。大量保障房面市，会不会影响对房价走势？
邓晓盈：看什么样产品，保障性住房对普通商品房有冲击。商品房分多种物业，有别墅，有花园洋房，也有普通商品住宅项目，不同住宅项目，针对的群体是不一样的，对于保障性住房来说，影响大的是普通住宅和基本住宅，档次不会太高，解决最基本的居住需要的，对于普通住宅来说，有甚多相似性。但与其他项目还是有差别的。
保障性住房和普通商品房同时上市的话，开发商肯定要经历这么一次阵痛的。但在保障性住房大量面市之前，可以抢占先机，购房者选择性更大。比如环境、地段、户型、面积，很多选择性，还有就是产权问题。
现在商品房住宅在调整，比如精装房增多了，在拉开和保障性住房之间的差距，实际上价格增长并不明显，开发商有办法控制成本的，消费者有更多的选择。
屠强：云南将加快推进全省城乡60万套保障性住房建设，基本可以确保所有项目在9月30日前开工，在年底前完成投资额的60%以上，保障性住房大规模入市之际，会对楼市的供求关系造成一定影响。国家的双轨供应机制的最终目的就是“市场的归市场，政府的归政府”，长远来看，只能说是稳定市场，形成多元化供给，满足不同层次需求，如若双轨制最终形成，商品房价格会更高，产品也会向更高品质、档次方向靠近，保障房不是市场形成拐带的关键因素。
